Practical Legal Guide
勝訴したのに賃借人が出て行きません。
不動産強制執行手続き、 今何をすべきでしょうか？
判決文を手にしたものの建物の鍵はまだ賃借人のポケットの中にあります。不動産強制執行手続きを正しく理解すれば、その鍵を合法的に取り戻す時間を大幅に短縮できます。
判決文だけでは不動産を取り戻せません
建物所有者が明渡訴訟で勝ったということは「賃借人に建物を返さなければならない法的義務が確定した」という意味です。しかし現実には敗訴判決を受けても最後まで退去しないケースが少なくありません。このような状況で建物所有者が直接ドアを開けたり荷物を出したりすると、むしろ住居侵入罪、業務妨害罪等で刑事処罰の対象となり得ます。
法が許容する唯一の解決手段がまさに不動産強制執行手続きです。裁判所所属の執行官が現場に出向いて占有者の荷物を強制的に搬出し、建物所有者に不動産を引き渡す公的手続きです。執行経験が不足すると書類一つが欠けて日程が数週間以上ずれたり、占有者の変更により執行自体が不可能になることもあります。
自分の建物なのになぜ入ったらいけないのか？
所有権と占有権は別個の権利です。いくら登記簿上自分の所有であっても、現在占有中の人の同意なく出入りすれば刑法上の処罰を免れません。必ず不動産強制執行手続きを踏まなければなりません。
午前10時～午後6時（祝日休み / 12時～1時昼休み）
不動産強制執行手続き、このように進行します
不動産強制執行手続きは申請から本執行完了まで約3ヶ月を要します。管轄裁判所の執行官のスケジュール、不動産の用途（住居用または商業用）、搬出すべき物の量によって期間が変わることがあります。以下で各段階を順番に見ていきましょう。
- 執行権原の確保と執行文の付与：明渡訴訟の勝訴判決が確定すると、判決正本に執行文を付与してもらいます。これと共に送達証明原を発給してもらい、相手方に判決文が正常に伝達されたことを確認しなければなりません。執行権原と執行文が揃わなければ不動産強制執行手続き自体を開始できません。
判決確定直後即時進行推奨
- 強制執行の申請および費用の予納：執行文が付与された判決正本、送達証明原、確定証明原等を添付して管轄裁判所の執行官事務所に不動産引渡強制執行申請書を提出します。受付即座に事件番号が付与され、執行費用の予納案内を受けます。費用を納付すれば不動産強制執行手続きが公式に開始されます。
受付後費用納付で手続き開始
- 催告執行（自主退去の誘導）：担当執行官が当該不動産を直接訪問し、占有者に「定められた期限までに自主引渡しなければ予告なく強制執行を実施する」という内容を告知します。通常1～2週間の自主退去期間が付与され、この過程で心理的圧迫を感じた占有者が自ら退去する事例もかなりあります。
1～2週間の自主引渡期間付与
- 本執行（強制搬出）：催告期間が過ぎても占有者が退去しなければ本執行続行申請書を提出し、本執行費用を納付します。執行日に裁判所所属の執行官が現場に出動して占有者の物を強制的に搬出します。強制開錠が必要な場合は鍵修理業者と証人2名が立会し、この日に不動産の引渡が完了します。
不動産引渡完了日
- 動産の保管および売却：本執行で搬出された荷物は保管倉庫に移されます。占有者が物を引き取りに来なければ催告書を送付した後、動産売却手続きを進行します。保管料が毎月発生するため、3ヶ月以内に売却を完了することが費用を抑える核心です。
保管後3ヶ月以内の売却推奨
不動産強制執行手続き、費用はどの程度ですか？
- 費用項目：内容
- 弁護士選任料：明渡訴訟基準200万ウォンから（事件の難易度により異なる、相談時透明にご案内）
- 選任時含むサービス：占有移転禁止仮処分費用0ウォン / 内容証明費用0ウォン
- 裁判所納付実費合算：印紙、送達料、鍵修理業者、郵送料等総計約50万～100万ウォン
- 強制執行：別途契約（物の規模・出入構造により異なる）
- 内容証明のみ依頼時：20万ウォン
執行費用を節約する最も確実な方法
催告段階で占有者が自主退去すれば本執行費用が発生しません。実際に不動産強制執行手続きで催告だけで占有者が自ら退去する事例がかなり多いです。訴訟初期から強制執行まで一つの流れで設計すれば、不要な遅延と追加費用を減らせます。
見逃すと取り返しのつかない実務リスク3つ
不動産強制執行手続きは法廷内の書類審理ではなく、現場で物理力が投入される手続きです。それだけ変数が多く、一度の失敗が数週間から数ヶ月の遅延につながり得ます。
第一に、書類の欠落で手続きが止まる場合
執行文が未付与であったり、判決文の送達が完了していない状態で強制執行申請書を提出すると、手続きは始まりすらしません。不動産強制執行手続きの最初の関門は書類準備です。
第二に、占有者が第三者に占有を移転する場合
明渡訴訟中や判決後の執行前に占有者が他の人に占有を移転すると、その判決では新しい占有者を相手に執行できません。これを事前に遮断するには占有移転禁止仮処分を明渡訴訟と同時に進めておかなければなりません。
第三に、動産処理計画なしに本執行に入る場合
搬出された物の保管場所と売却スケジュールを事前に設計しないと、保管倉庫費用が急増します。不動産強制執行手続き全体を一つのプロジェクトとして捉え、最初から最後まで段階を設計することが核心です。
占有移転禁止仮処分、なぜ明渡訴訟と同時にすべきか？
明渡訴訟に通常数ヶ月かかりますが、その間に占有者が第三者に占有を移転すると、勝訴しても不動産強制執行手続きが無力化されます。仮処分の印紙代は電子訴訟基準で約9,000ウォン水準ですが、この一段階が数ヶ月の遅延を防いでくれます。
午前10時～午後6時（祝日休み / 12時～1時昼休み）
誰が不動産強制執行手続きを進行するか？
不動産専門弁護士（大韓弁護士協会） 民事専門弁護士（大韓弁護士協会） 公認仲介士
選任手続き4段階 - 電話だけで全国どこからでも
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1次相談および書類案内
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深層相談：書類をもとに事件の難易度、予想期間、費用を具体的にご案内します。
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選任契約：進行方向と費用にご同意いただければ選任契約を締結します。電話でも可能です。
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訴訟および執行の進行：内容証明、仮処分、明渡訴訟、不動産強制執行手続きまで全過程を代理します。
よくある質問3選
Q. 不動産強制執行手続きの全体期間はどのくらいかかりますか？
強制執行の申請から本執行完了まで約3ヶ月を要します。ただし管轄裁判所の執行官のスケジュール、不動産の類型（住居用/店舗）、搬出物の量によって変動する可能性があります。催告段階で占有者が自主退去すればはるかに早く終わることもあります。
Q. 強制執行にかかった費用を占有者から取り戻せますか？
不動産強制執行手続きがすべて終わり売却まで完了すれば、裁判所に執行費用確定申請ができます。確定決定文は確定判決と同一の効力を持つため、これを根拠に占有者に費用を請求できます。
Q. 地方に住んでいてもソウル所在の不動産の強制執行が可能ですか？
午前10時～午後6時（祝日休み / 12時～1時昼休み）