明渡訴訟専門弁護士実務ガイド
明渡確認書の書き方、
一枚の書類で紛争を終わらせる方法
賃借人退去後、明渡確認書を正しく作成しないと、保証金紛争や占有争いが再び始まります。正しい明渡確認書の書き方を知れば、不必要な訴訟と時間の浪費を事前に防ぐことができます。
マニュアル著者
賃貸借契約が終わり賃借人が建物を明け渡したなら、賃貸人としてまず最初にすべきことは明渡確認書を作成することです。明渡確認書は、賃借人が不動産を引き渡し、賃貸人がこれを受け取ったという事実を書面で証明する文書です。口頭の約束だけでは、後日「まだ引渡しをしていない」「保証金が不足している」という主張が出る可能性があり、このような状況が実際に訴訟に発展する事例も少なくありません。
明渡確認書の書き方を正確に理解すれば、賃貸人は建物の占有を確保した証拠を持つことができ、賃借人は契約義務を履行した事実を立証できます。結局、小さな書類一枚が数ヶ月の法的紛争と費用を削減する核心的な仕組みとなります。
明渡確認書に必ず記載すべき事項
明渡確認書の書き方で最も重要なのは、漏れなく必須項目を記載することです。一つでも漏れがあると、後日法的効力に疑問が生じる可能性があるため、以下の項目を必ず確認して作成してください。
明渡確認書 必須記載チェックリスト
不動産所在地の表示 — 登記簿謄本または競売記録に記載された住所と正確に一致させる必要があります。
明渡日 — 賃借人が実際に建物を引き渡した日付を明確に記載します。
鍵の返還事実 — 出入り手段（鍵、暗証番号等）が賃貸人に返還されたことを記載します。
占有権利放棄の文言 — 賃借人が当該不動産に対する占有、使用、収益等すべての権利を放棄する旨を含めます。
有体動産の所有権放棄 — 建物内の残存物品及び付着物に対する所有権放棄の意思を明示します。
当事者の個人情報及び署名 — 賃貸人と賃借人の氏名、住民登録番号、住所、連絡先を記載し、両当事者が直接署名（または押印）します。
印鑑証明書の添付 — 買受人（または賃貸人）の印鑑証明書を必ず添付します。
明渡確認書の様式構成一覧
以下は明渡確認書の基本的な構成を視覚的に整理したものです。実際の作成時には事件の類型（一般的な賃貸借の終了、競売落札等）により詳細内容が異なり得るため、専門家に相談するのが安全です。
明 渡 確 認 書
不動産所在地
事件番号
賃貸人（買受人）
賃借人（占有者）
明渡日
鍵返還の有無
上記不動産について、賃借人OOOは占有していた目的物を賃貸人に明け渡し、当該不動産に関する占有・使用・収益権等すべての権利を放棄し、建物内に存在する一切の有体動産及び付着物に対する所有権を放棄します。
20 年 月 日
賃貸人（買受人）氏名：（印）
賃借人（占有者）氏名：（印）
添付：印鑑証明書1通
明渡確認書の書き方、こうすれば安全です
明渡確認書を作成する際、多くの方が形式的にのみ処理したり、重要な項目を漏らして後に紛争が再発する場合があります。以下で正しい作成とそうでない作成の違いをご確認ください。
こんなミスは危険です
退去前に明渡確認書を先に作成してしまうケースがあります。実際の空室確認なしに書類だけ先に渡すと、賃借人が約束を破って占有を続ける可能性があります。また、不動産所在地を大まかにしか記載しなかったり、印鑑証明書を添付しないのもよくあるミスです。
こうすれば安全です
必ず賃借人が完全に退去し、目的物が空室であることを賃貸人が直接現場で確認した上で作成しなければなりません。登記簿謄本上の正確な住所を記載し、印鑑押印と印鑑証明書の添付を漏らさないようにしてください。
明渡確認書を先に書いてほしいという要請は慎重に判断してください
賃借人がさまざまな事情を挙げて「先に明渡確認書を書いてくれ」とか「配当金を受け取ってから引っ越す」と要請する場合があります。この約束が守られれば問題ありませんが、履行されない場合は賃貸人が時間的・金銭的被害を受ける可能性があります。実際に退去が完了した後に作成するのが原則です。
競売落札後の明渡確認書、何が違うのか
競売を通じて不動産を落札した場合、明渡確認書はさらに重要な役割を果たします。配当手続きで賃借人が保証金を返還してもらうためには、落札者の実印が押された明渡確認書と印鑑証明書を裁判所に提出しなければならない場合が多いためです。
配当と明渡確認書の関係
保証金の一部でも配当を受ける後順位賃借人や、保証金全額を配当で受ける先順位賃借人の場合、落札者に不動産をまず引き渡してはじめて配当金を受領できます。そのため競売事件では明渡合意が比較的スムーズな場合が多いですが、約束の履行が遅延する可能性もあるため、明渡確認書の交付時期は慎重に決定すべきです。
明渡確認書なしで配当が可能な場合もあります
先順位賃借人が保証金の一部のみ配当を受けられる場合は、明渡確認書を提出する義務がありません。保証金全額返還と不動産引渡義務が同時履行関係にあるため、未配当残額を落札者から返還してもらう際にはじめて引渡義務が発生します。また、すべての債権者への配当後の残額が旧所有者に戻る場合も、明渡確認書なしで可能です。
明渡確認書だけでは解決しない場合
賃借人が自発的に退去の意思を示して明渡確認書を作成することになれば最も円満な結果ですが、現実には賃借人が退去を拒否したり無断で占有を続ける状況が頻繁に起こります。このような場合には法的手続きを通じて建物を取り戻す必要があります。
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内容証明の送付：賃借人に契約終了の事実と退去要求を公式に通知します。その後の法的手続きの出発点となります。
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占有移転禁止仮処分の申請：訴訟中に賃借人が第三者に占有を引き渡すことを防止するための保全処分です。印紙代は通常9,000ウォン程度で、迅速に進行します。
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明渡訴訟の提起：裁判所に建物の引渡を求める訴訟を提起します。判決確定までの期間は事件により異なりますが、専門弁護士が進行すれば手続きが格段に早まります。
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強制執行：判決が確定しても賃借人が退去しなければ、裁判所所属の執行官が現場で荷物を強制的に搬出する手続きを進行します。申請から本執行まで約3ヶ月を要します。
明渡訴訟は誰が進行するのか
明渡確認書の書き方を検索している方の相当数は、すでに賃借人との対立が深まった状況です。書類作成の段階を超えて訴訟まで検討されているなら、経験豊富な専門弁護士と共に進めるのが最も確実な方法です。
弁護士委任の手続きは簡単です
来所不要、電話のみでも委任が可能で、全国どこからでも進行できます。
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初回相談及び書類準備
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詳細相談：提出書類をもとに事件の勝訴可能性と手続きを具体的に相談します。
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委任契約：費用と進行方向に合意の上、委任契約を締結します。
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訴訟進行：内容証明、占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、強制執行まで全過程を弁護士が直接進行します。