明渡訴訟専門ガイド
明渡訴訟の理由 5つ、
建物主なら必ず 確認すべき核心事由
賃借人が退去しない時、どのような理由で明渡訴訟を提起できるのか類型別に整理しました。法的根拠から実戦対応ポイントまで一度にご確認ください。
明渡訴訟 直接遂行
不動産訴訟 累積
「賃借人が家賃を滞納し続けていますが、今明渡訴訟はできますか？」
建物を所有されている方なら一度はこのような悩みを抱えたことがあるでしょう。毎月入るべき家賃が途絶え、連絡も取れない賃借人のせいで眠れない夜が続きます。あるいは契約期間が終わったのに賃借人が退去する気配をまったく見せない状況もあります。
明渡訴訟の理由を正確に知らなければ、訴訟を提起しても棄却される可能性があり、時間と費用だけを無駄にすることになります。逆に明渡訴訟の理由に該当する状況であるにもかかわらず何の措置も取らずに待っていると、損失は毎月雪だるま式に膨らみます。
この記事では、建物主が明渡訴訟を提起できる代表的な事由5つを類型別に分析し、それぞれの状況でどう対応すべきか実戦ポイントを押さえてお伝えします。
明渡訴訟の理由、代表的な5つの類型
実務で最も頻繁に発生する明渡訴訟の理由を類型別に整理しました。
- 最も頻繁な事由
家賃滞納による契約解除
明渡訴訟の理由の中で最も高い割合を占めるのが家賃の滞納です。建物主にとって毎月入るべき賃料が途絶えると、ローンの利息、管理費などの固定費用を自費で賄わなければならず、被害が急速に拡大します。
法律上の契約解除基準
住宅賃貸借の場合、2期分に相当する賃料が滞納されると賃貸人は契約を解除できます。商家賃貸借では3期分に相当する金額が滞った時に契約解除事由となります。ここで注意すべき点は、「2期分」とは単純に2ヶ月ではなく、賃料合算金額基準であるということです。
例えば月の家賃が80万ウォンの住宅で賃借人が1ヶ月は全額未払い、翌月は半額のみ支払った場合、合算120万ウォンなのでまだ2期分（160万ウォン）に達しません。このように滞納回数ではなく滞納総額を基準に判断しなければならないため、正確な計算が必要です。
実戦ポイント
滞納総額が基準に達したら即座に内容証明で契約解除を通知してください。口頭通知だけでは法的に不十分です。内容証明は後の明渡訴訟で強力な証拠となります。
- 紛争急増類型
賃貸借期間満了後の退去拒否
契約期間が正常に終了したにもかかわらず賃借人が退去を拒否する場合、これも代表的な明渡訴訟の理由に該当します。特に2020年の賃貸借3法改正以降、契約更新要求権関連の紛争が目に見えて増加しています。
更新拒絶通知時期が核心です
賃貸借期間満了の6ヶ月前から1ヶ月前の間に更新拒絶の意思を通知しなければなりません。この時期を逃すと黙示的更新が成立し、明渡訴訟自体が困難になる可能性があります。建物主が犯しやすい最も多いミスの一つです。
商家の場合、賃借人が営業継続の意志や権利金回収の問題を理由に退去を拒否することがよくあります。この場合は更新拒絶の正当な事由があるか、契約更新要求権が既に行使された状態かなどを法律的に検討する必要があります。
実戦ポイント
契約満了日を事前に確認し、期限内に必ず書面で更新拒絶の意思を伝えてください。問題になりうる場合は内容証明を送って記録を残しておくのが安全です。
- 即時請求可能
いかなる契約もなく不法に占有している場合
賃貸借契約自体が存在しないにもかかわらず他人の不動産を占有している場合があります。この時、所有者は別途の契約解除手続きなしに即時明渡を請求できます。これも実務で少なくなく発生する明渡訴訟の理由です。
代表的な不法占有事例
家族や知人に無償で使用を許可した後、関係が崩れて退去を要求しても退去しない場合、離婚や相続問題で共有不動産の占有を巡って争う場合、最初からまったく関係なく無断で建物に入って居住する場合などがあります。
民法第213条（所有物返還請求権）に基づき、所有者は権限なく自己の不動産を占有する者に対して返還を請求できます。不法占有状態が長く続くほど不当利得返還請求額も大きくなるため、早期に法的手続きを踏むことが重要です。
- 期間制限注意
競売落札後に既存占有者が退去しない場合
不動産を競売で落札し所有権を移転したにもかかわらず、既存の占有者が建物を明け渡さない状況です。競売を通じて不動産を取得した方が頻繁に直面する明渡訴訟の理由の一つです。
引渡命令と明渡訴訟の区分
競売落札後、売却代金を支払ってから6ヶ月以内は裁判所に引渡命令を申請できます。しかしこの期間を過ぎたり、引渡命令の対象に該当しない第三者が占有している場合は、別途の明渡訴訟を進行しなければなりません。
競売投資をされている方は落札直後に占有状態を迅速に確認し、必要な場合は引渡命令期間内に手続きを進めることが費用と時間を節約する道です。期間が過ぎて明渡訴訟に転換されると数ヶ月の追加期間がかかる可能性があります。
- 商家で頻発
賃貸人の同意なき無断転貸
賃借人が建物主の同意なく第三者に不動産を転貸（又貸し）する行為は、民法上の賃借人の義務違反に該当します。これは契約解除事由となり、直ちに明渡訴訟の理由となります。
商家で特に注意が必要です
商家建物では営業権譲渡の形で事実上の転貸が行われる事例が多くあります。建物主が遅れてこれを発見した場合、元の賃借人と実際の占有者（転借人）の両方を相手に訴訟を準備しなければならないため、訴訟構造が複雑になる可能性があります。
無断転貸を発見したら、即座に契約解除を通知し、占有移転禁止仮処分を申請して占有状態を固定することが重要です。占有者がさらに変わると訴訟がより複雑になるためです。
明渡訴訟、どのような順序で進行されますか？
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1次相談及び書類準備: 賃貸借契約書、家賃入金履歴、内容証明発送記録などを整理します。電話のみで委任が可能であり、全国どこからでも進行できます。
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占有移転禁止仮処分＋内容証明: 訴訟中に占有者が変わることを防止するため、仮処分をまず進行します。弁護士委任時、仮処分と内容証明の費用は別途発生しません。
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明渡訴訟本案の進行: 裁判所に訴状を提出し裁判を進行します。通常3～6ヶ月程度を要し、相手方の対応により異なる場合があります。
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勝訴判決後の強制執行: 判決後も賃借人が退去しない場合、裁判所所属の執行官により荷物を強制的に搬出する強制執行手続きに入ります。強制執行は申請後約3ヶ月程度を要します。（強制執行は別途委任）
明渡訴訟の理由があっても必ず注意すべき点
明渡訴訟の理由が明確に存在していても、建物主自ら鍵を交換したり賃借人の荷物を移したりする行為をすると、住居侵入罪や器物損壊罪でかえって処罰を受ける可能性があります。いくら悔しくても必ず法的手続きを通じて進行しなければなりません。
また、敷金や保証金が残っている状態で明渡訴訟を提起する場合、賃借人が保証金返還を理由に退去を拒否する可能性があります。この場合、供託制度を活用すれば保証金返還義務を履行したものと認められ、訴訟進行に支障が生じません。
占有移転禁止仮処分は明渡訴訟前に必ず先行しなければなりません。訴訟期間中に賃借人が悪意を持って占有名義を第三者に移転すると、勝訴しても判決の効力が新しい占有者に及ばず、最初から訴訟をやり直さなければならない状況が発生します。
明渡訴訟の費用、いくらかかりますか？
弁護士委任料
200万ウォンから
委任時0ウォン
内容証明
委任時0ウォン
内容証明のみ依頼時
20万ウォン
裁判所実費（印紙代、送達料など合算）
約50万～100万ウォン
明渡内容証明の発送から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟本案、そして強制執行まで全過程をサポートします。全国どこからでもお電話一本で委任が可能です。
主要放送出演及びメディア報道
MBC
KBS
SBS
YTN
韓国経済
各種メディア多数