LEGAL GUIDE 2026

明渡訴訟損害賠償請求、

建物オーナーが必ず知るべき実戦戦略と手続き

賃借人が契約満了後も居座っているなら、明渡訴訟と併せて損害賠償まで請求できます。毎月発生する賃料相当の損害、もう我慢する必要はありません。

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賃借人が退去しないなら、お金で取り戻せます

建物を所有されている方であれば一度はこのような状況を経験されたことがあるでしょう。賃貸借契約期間は終了したのに賃借人が退去しない状況。月額賃料は入らず、新しい賃借人も見つけられないまま時間だけが過ぎていきます。このとき多くの建物オーナーは明渡訴訟だけを考えますが、実は明渡訴訟損害賠償請求を同時に進められることを知らない方が少なくありません。

明渡訴訟は単に「出て行け」と要求する訴訟ではありません。賃借人が正当な権限なく占有を継続しながら賃貸人に与えた財産的損害まで併せて請求するのが、実務上最も効果的な戦略です。滞納賃料はもちろん、契約終了後の占有期間中の賃料相当の不当利得、建物毀損に伴う原状回復費用まで包括的に扱うことができます。

明渡訴訟損害賠償、どのような項目を請求できるか？

明渡訴訟を提起しながら同時に請求できる損害賠償項目は大きく4つに分かれます。各項目は事案の特性に応じて個別に判断されるため、専門弁護士の検討が必須です。

CLAIM TYPE: 滞納賃料請求

契約期間中に未払いの月額賃料を未納賃料として請求します。住宅は2期、商業施設は3期以上滞納で契約解除事由となります。

CLAIM TYPE: 賃料相当不当利得

契約終了後に占有を継続する期間について、月額賃料に相当する金額を不当利得として返還請求します。

CLAIM TYPE: 原状回復損害賠償

賃借人が建物を毀損したり無断変更した部分について、元の状態に戻すのに要する費用を請求できます。

CLAIM TYPE: 遅延損害金

未納賃料と不当利得に対する法定利率に基づく遅延損害金も併せて請求し、実質的な被害を補填できます。

このような明渡訴訟損害賠償の請求項目を一つの訴状に併合して提起すれば、別途に複数回訴訟を進めるよりも時間と費用を大幅に節減できます。ただし請求趣旨を正確に作成しなければ、勝訴しても実際にお金を受け取れない状況が起こり得るため、最初から専門家と一緒に準備することが重要です。

明渡訴訟損害賠償を見落とすと発生する現実的損害

明渡訴訟だけ提起して損害賠償請求を漏らすとどうなるでしょうか？建物は取り戻せても、それまでに受け取れなかった賃料、建物毀損の復旧費用は別途訴訟をやり直さなければなりません。二重に時間と費用を浪費することになります。

損害賠償請求なしで明渡のみ進行

建物だけ取り戻し、金銭的損失は未回復
未納賃料回収のため別途訴訟が必要
原状回復費用を建物オーナーが負担
訴訟期間と費用が二重に発生

明渡＋損害賠償併合請求時

建物返還と金銭賠償を同時確保
一つの訴訟ですべての被害を補填可能
強制執行時の財産差押えまで連携可能
時間と費用の効率的管理

明渡訴訟損害賠償の手続き、どう進むのか？

明渡訴訟と損害賠償を併せて進める全体手続きは以下のとおりです。各段階で専門弁護士の判断が結果を左右します。

内容証明送付: 契約解除の意思と未納賃料請求を内容証明で送付します。以後の訴訟で重要な証拠資料として活用されます。
占有移転禁止仮処分申請: 賃借人が占有を第三者に移すことを防ぐ事前措置です。これを省略すると勝訴しても執行が不可能になることがあります。印紙代は通常約9,000ウォン程度です。
明渡訴訟＋損害賠償請求併合訴状提出: 建物返還請求と併せて滞納賃料、賃料相当不当利得、原状回復損害賠償、遅延損害金を一つの訴状に併合して請求します。
裁判進行および判決: 通常3～6ヶ月程度かかり、賃借人が答弁書を出さない場合は無弁論判決で早期終結することもあります。事案により1年以上かかることもあります。
強制執行: 判決が確定したにもかかわらず賃借人が自主退去しなければ、裁判所所属の執行官が現場で荷物を強制搬出する強制執行手続きを進めます。申請から本執行まで約3ヶ月程度かかります。

明渡訴訟損害賠償で必ず知っておくべき核心ポイント

明渡訴訟と損害賠償は一つの訴状に併合請求するのが最も効率的です。

請求趣旨に「建物引渡日まで月額賃料相当額の支給」を明示しなければ、占有期間全体の損害を補填できません。

占有移転禁止仮処分を必ず先に申請しなければなりません。省略すると勝訴後も執行が無力化されるリスクがあります。

裁判所等に納付する実費（印紙代、送達料、郵便料等）はすべて合わせて概ね50万ウォン～100万ウォン程度発生します。

なぜ明渡訴訟専門弁護士に任せるべきか？

明渡訴訟損害賠償は単に訴状一枚書くだけで終わりではありません。賃貸借関連法律は住宅賃貸借保護法と商業建物賃貸借保護法がそれぞれ異なって適用され、契約更新請求権、権利金保護、黙示的更新の有無など事案ごとに検討すべき争点が異なります。このような法律関係を正確に分析せずに性急に訴訟を提起すれば敗訴することもあり、かえって賃借人から損害賠償を請求される逆転状況が起こることもあります。

特に商業施設の賃借人の場合、契約更新請求権や権利金回収機会の保護など、賃貸人が注意すべき法的制約が多いです。このような制約を考慮せずに明渡訴訟を提起すれば、敗訴はもちろん高額の損害賠償まで負わなければならないリスクがあるため、不動産専門弁護士の事前検討が必ず必要です。

明渡訴訟損害賠償委任手続きのご案内

STEP: 初回相談および書類準備
STEP: 詳細相談

書類を基に事件の法的争点と勝訴可能性を具体的に分析します。

STEP: 委任契約

費用と手続きを透明にご案内した後、委任契約を締結します。電話だけでも可能です。

STEP: 訴訟進行

費用が気になる方は