明渡訴訟専門法律ガイド

明渡訴訟の仮執行宣告

1審判決だけで強制執行が 可能だという事実をご存知でしたか？

賃借人が控訴しても止まらない仮執行の力 — 今すぐご確認ください。

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明渡訴訟で勝訴判決を受けたのに、賃借人が控訴をしたらどうなるでしょう？多くの建物オーナーが「控訴したら判決が確定するまでまた待たなければならないのでは？」とご心配されます。しかし明渡訴訟の仮執行宣告という制度を活用すれば、1審判決確定前であってもすぐに強制執行を進められます。

今日は明渡訴訟の仮執行とは何か、どのような手続で進むのか、そして賃借人がこれを止めるにはどのような負担を負わなければならないのかまで、実務の観点から詳しくご案内いたします。

明渡訴訟の仮執行宣告とは、裁判所が1審で原告（賃貸人）勝訴の判決を下す際に「この判決は仮執行できる」という内容を判決文に併せて記載することを意味します。民事訴訟法によると、財産権の請求に関する判決には裁判所が職権で仮執行宣告を付すことができます。

簡単に言えば、仮執行宣告が付された判決文はまだ確定していなくても確定判決と同一の執行力を有します。つまり、賃借人が1審判決に不服して控訴を提起しても、別途の強制執行停止決定を得ない限り賃貸人はすぐに執行に乗り出せます。

明渡訴訟は建物や土地等の不動産を占有する権利を失った賃借人に引渡を請求する訴訟です。この訴訟で勝訴すれば強制執行ができる権限、すなわち執行権原を確保します。そしてここに仮執行宣告が付くと、控訴審を待つ必要なく直ちに執行に着手できるのです。

仮執行宣告なしで判決確定を待つ場合 賃借人が控訴すると判決が確定するまで数ヶ月〜1年以上追加でかかります。その間賃借人は建物に居座り家賃も払わない状況が続きえます。

仮執行宣告を受けた場合 1審判決文が賃借人に送達された直後から強制執行を申請できます。控訴の有無にかかわらず執行が進むため、建物回収時期を大きく早められます。

特に家賃滞納が長期化した状況であれば一日でも早く建物を取り戻さなければ被害を減らせません。明渡訴訟の仮執行宣告はこのような賃貸人の切迫した事情を法的に保護するために設けられた制度です。

1審で仮執行宣告が含まれた勝訴判決を受けたなら、具体的な執行手続は次の順序で進みます。

1. 判決文送達確認：まず賃借人に判決正本が正常に到達されたか確認します。判決文が賃借人に送達されてはじめて次の段階に進めます。

2. 送達証明および仮執行文付与申請：判決正本が送達されたことを確認した翌日、裁判所に赴き送達証明書と仮執行文を発給してもらいます。判決文に「仮執行できる」と宣告されているため、確定判決でなくても執行文付与が可能です。

3. 執行官事務所に引渡執行申請：管轄裁判所の執行官事務所に引渡執行申請書を受付します。このとき警告費用等の所定の費用を納付します。目的物所在地を管轄する裁判所の執行官が事件を担当します。

4. 警告（予告）執行：執行官が現場を訪問し賃借人に一定期間内（約1〜2週間）に自主退去するよう告知します。実務上、住居用建物の場合は警告段階で自発的に引越しするケースがかなりあります。

5. 本執行（強制引渡）：警告にもかかわらず賃借人が退去しなければ、裁判所所属の執行官が現場で荷物を強制搬出する本執行を実施します。賃貸人本人または訴訟代理人の出席が必要であり、強制開錠が必要な場合は鍵修理業者と証人2名が同行します。

ご参考ください。明渡訴訟の仮執行による強制執行も一般の強制執行と同様に、申請から本執行まで約3ヶ月程度かかります。したがって1審判決直後に迅速に仮執行文を発給してもらい申請書を受付することが核心です。

多くの方が最も気になる部分です。結論から申し上げると、控訴だけでは仮執行は止まりません。

賃借人が仮執行による強制執行を停止させるには、裁判所に強制執行停止申請を別途しなければなりません。しかしこの申請が認められるには賃借人は相当な金額を現金で裁判所に供託しなければなりません。

供託金の金額は通常、滞納賃料や不動産の賃料相当損害金等を基準に算定され、決して少ない金額ではありません。実務上、賃借人がこの程度の現金を用意して供託までしながら執行停止申請をするケースは非常にまれです。

さらに、賃借人が供託した現金に対して賃貸人が仮差押を申請することもできます。これもまた賃借人にとって大きな負担となります。

結局、明渡訴訟の仮執行宣告は、賃借人が時間稼ぎのために無意味な控訴を乱発することを抑制する効果があります。敗訴した賃借人に「控訴しても執行は進む」という強力なメッセージを伝えるからです。

明渡訴訟の仮執行は全体の明渡訴訟手続のどこに位置するでしょうか？一般的な明渡訴訟は次の順序で進みます。

1. 内容証明：契約解除通知

2. 仮処分：占有移転禁止

3. 明渡訴訟：本案訴訟

4. 仮執行：1審判決直後

5. 強制執行：建物引渡完了

明渡訴訟を提起する前に必ず占有移転禁止仮処分を申請しなければなりません。この手続を経ないと、訴訟中に賃借人が占有を第三者に移した場合、勝訴判決を受けても新しい占有者に執行できなくなります。判決文自体の効力を失い最初からやり直さなければならない状況が生じます。

明渡訴訟の仮執行を活用すべき代表的な状況

• 家賃が数ヶ月も滞納され賃貸人の生計まで脅かされている場合

• 契約期間満了後も賃借人が退去を拒否している場合

• 賃借人が時間稼ぎ目的で控訴を予告している場合

• 建物のリノベーション、建て替え等で早急な占有回収が必要な場合

• 無断転貸または用途変更で契約が解除された場合

• 項目：費用

• 明渡訴訟弁護士委任料：200万ウォンから（事件ごとに異なる）

• 委任時占有移転禁止仮処分：0ウォン（委任料に含む）

• 委任時内容証明：0ウォン（委任料に含む）

• 裁判所納付実費（印紙、送達料、郵便料等）：概ね50万ウォン〜100万ウォン

• 内容証明のみ別途依頼：20万ウォン

• 不動産引渡強制執行：別途契約

不動産専門弁護士 民事専門弁護士 公認仲介士

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1. 1次相談および書類準備：電話一本で十分です。賃貸借契約書、内容証明発送内訳等の基本書類をご案内を受け準備します。

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4. 訴訟進行：内容証明発送から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、そして1審判決後の仮執行まで全過程を支援します。

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