LEGAL TAX GUIDE

明渡費用の源泉徴収、

賃貸人が必ず知っておくべき 税務処理と明渡訴訟戦略

占有者に引越費用や和解金を支給する際、その金額の性格によって源泉徴収の義務が変わります。明渡費用の税務処理を知らなければ、加算税という予想外の負担を背負うことになります。

CORE ISSUE

源泉徴収を怠る賃貸人が多いです

賃貸借期間が満了したのに賃借人が退去しない状況、建物オーナーなら誰もが一度は経験する現実です。この時、協議を通じて引越費用名目の金員を支給したり、訴訟の末に和解金を精算することがあります。問題は、このお金を支給する過程で税金の問題が付いてくるという事実を、大半の賃貸人が見過ごしているという点です。

明渡費用の源泉徴収は、支給する金員の性格によって義務が発生することもあれば、免除されることもあります。和解金が営業権譲渡の対価に分類されればその他所得として源泉徴収の対象となり、単純な引越費用の補填性格であれば別の税務処理が適用されます。この区分を正確にしなければ、経費認定は受けながらも加算税を課されるという二重の損害が発生する可能性があります。

源泉徴収の不履行により発生する不利益

賃貸人が占有者に営業権に該当する明渡費用を支給しながら源泉徴収をしなかった場合、納付不誠実加算税と源泉徴収不履行加算税が同時に賦課される可能性があります。支給金額が大きいほどこの負担は雪だるま式に膨らみます。

TAX STRUCTURE

明渡過程で賃借人に支給する金員は、その性格により税法上の分類が大きく三つに分かれます。営業損失に対する補償であれば事業所得、営業権（店舗賃借権を含む）の譲渡対価であればその他所得、いずれにも該当しない単純な謝礼金もその他所得ですが必要経費の認定範囲が異なります。賃貸人は支給前に必ずその性格を確定してこそ源泉徴収の義務を正確に履行できます。

明渡費用の性格 所得区分 源泉徴収率

営業権（店舗賃借権）の譲渡対価 その他所得 8.8%

残存賃貸期間の営業損失補償金 事業所得 総合課税

円満な引渡のための単純謝礼金 その他所得 22%

引越費用の実費補填（証憑ベース） 非課税の余地 個別判断

営業権に該当するその他所得の場合、必要経費60%が認められるため、支給金額の40%に対して所得税20%と地方所得税2%を合算した8.8%を源泉徴収することになります。一方、単純謝礼金に分類されると必要経費が認められず、支給額全体に22%の税率が適用されます。同じ金額を支給しても所得区分により税負担が2倍以上異なり得るため、合意書の作成段階から金員の性格を明確に記載することが非常に重要です。

実務の核心ポイント

明渡合意書に支給する金員の性格（営業損失補償なのか、営業権譲渡の対価なのか、単純な移転謝礼金なのか）を具体的に記載しておかなければなりません。この一行の文言が、後に譲渡所得税の申告時に必要経費の認定可否と源泉徴収の適正性判断の核心的根拠となります。

TAX DEDUCTION

認められるには

所得税法施行令第163条には、2018年2月13日以降の譲渡分から「売買契約に基づく引渡義務を履行するために譲渡者が支出する明渡費用」を必要経費（譲渡費用）として認める規定が新設されています。ただし、ここには重要な前提があります。

1. 売買契約に基づく引渡義務：売買契約書に賃借人の退去を譲渡人の義務として明記し、これを履行するために支出した費用でなければなりません。

2. 譲渡者が直接支出した費用：買受人が取得後に負担した明渡費用は譲渡所得税の必要経費として認められません。必ず譲渡者負担でなければなりません。

3. 適格証憑書類の具備：税金計算書、現金領収書、口座振込明細等の客観的な証憑を備えてこそ税務調査時に認められます。

4. 競売落札は除外：競売を通じて取得した不動産で占有者を退去させるために支給した明渡費用は必要経費として認められません。

このように明渡費用の税務処理は売買契約の条件設定段階から始まります。契約締結前に明渡義務の範囲と費用負担の主体を明確にしておけば、後に譲渡所得税を申告する際にかなりの節税効果を期待できます。明渡訴訟費用（弁護士受任料、裁判所印紙代、送達料等）も所有権確保のための法的費用として認められるため、関連領収書と判決文を必ず保管しておくことをお勧めします。

COST OVERVIEW

明渡費用の源泉徴収問題を検討したら、次は実際の明渡訴訟にかかる費用構造を把握する番です。明渡訴訟の費用は大きく弁護士委任料と裁判所に納付する実費（印紙代、送達料、郵便料、鍵修理業者費用等）に分かれます。

弁護士委任料 200万ウォンから

委任時 0ウォン

内容証明送付 委任時 0ウォン

内容証明のみ別途依頼時 20万ウォン

裁判所納付実費（印紙・送達料・郵便料等合算） 約50万〜100万ウォン

不動産引渡強制執行 別途契約

EXPERT PROFILE

あなたの事件を直接進行します

MBC 出演 SBS 出演 KBS 出演 YTN 出演

今日も各種メディアで不動産訴訟分野の専門家として報道されています。

PRACTICAL GUIDE

明渡訴訟の実務戦略

明渡費用の税務処理を適切に行うには、訴訟進行の段階別にどのような費用が発生し、それぞれどのような税務上の性格を持つかを事前に把握しなければなりません。明渡訴訟は単に「退去せよ」という判決を得ることではなく、内容証明の送付から占有移転禁止仮処分、本案訴訟、そして最終的に強制執行まで複数の段階を経ることになります。各段階で発生する費用の性格が異なるため、証憑を体系的に管理することが税務処理の出発点です。

1. 内容証明の送付および1次相談

2. 占有移転禁止仮処分の申立て

3. 精密相談および委任契約：事件の具体的な争点を分析し、委任契約を締結します。電話だけでも委任が可能であり、全国どこからでも来所不要で進行できます。

4. 明渡訴訟本案の進行：弁護士が裁判を代理して進行します。この過程で発生する弁護士受任料、印紙代、送達料等はすべて所有権確保のための法的費用として譲渡所得税の必要経費認定対象となり得ます。

5. 判決確定後の強制執行：勝訴判決後も自主退去しなければ強制執行を申立てます。強制執行は申立てから本執行まで約3ヶ月かかり、裁判所所属の執行官により荷物が強制的に搬出されます。不動産引渡強制執行は別途契約で進行します。

CHECKLIST

賃貸人が確認すべき5つのポイント

1. 和解金の性格の確定 支給する金員が営業権の譲渡対価なのか、営業損失補償なのか、単純な謝礼金なのかを合意書に明確に記載します。

2. 源泉徴収の要否判断 営業権に該当すれば支給額の8.8%、謝礼金であれば22%を源泉徴収した後に残額を支給します。

3. 源泉徴収履行状況申告書の提出 源泉徴収した月の翌月10日までに管轄税務署に申告書を提出し税額を納付します。

4. 支給明細書の提出 翌年2月末までにその他所得の支給明細書を税務署に提出しなければなりません。

5. 証憑書類の保管 合意書原本、口座振込明細、源泉徴収領収書等を譲渡所得税の申告時まで体系的に保管します。

COMPARISON

項目 認定可否 備考

売買契約ベースの譲渡者の明渡費用 認定 2018.2.13以降

明渡訴訟 弁護士受任料 認定 証憑必須

裁判所印紙代・送達料 認定 領収書保管

競売落札後に支給した明渡費用 不認定 国税庁解釈

取得後に法的義務なく支給した費用 不認定 判例確認

明渡遅延により発生したローン利息 不認定 保有費用に該当

明渡費用の源泉徴収義務を正確に履行することとは別に、当該費用が後に譲渡所得税の計算時に必要経費として認められるかも併せて検討しなければなりません。売買段階で契約条件をうまく設定しておけば、明渡費用が譲渡価額に事実上含まれても必要経費で相殺が可能であり、全体的な税負担を減らすことができます。

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