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明渡断行仮処分、緊急な状況で

建物を取り戻す最も迅速な方法

明渡訴訟だけでは6ヶ月以上かかります。不法占有が続き、毎日損害が積み重なるなら、明渡断行仮処分を検討すべき時です。早ければ1〜2ヶ月以内に裁判所の決定を得ることができます。

建物オーナーが不法占有者を退去させるには、通常の明渡訴訟手続きを踏まなければなりません。しかし訴状提出から判決、そして強制執行に至るまで、短くても6ヶ月、相手方が意図的に引き延ばせば1年を優に超えるケースも珍しくありません。その間、賃料収入は途絶え、建物の損傷リスクは増大し続けます。

明渡断行仮処分は、不動産の引渡請求権を保全するため、または争われている不動産の権利関係に仮の地位を定めるため、裁判所が債務者（占有者）に対し不動産を債権者（建物オーナー）に引き渡すよう命じる満足的仮処分です。簡単に言えば、正式な明渡訴訟の判決を待たずに裁判所の決定だけで建物を取り戻せる制度です。

明渡断行仮処分は、明渡訴訟という本案手続きよりもはるかに迅速に進みます。申請後早ければ1〜2ヶ月、通常3ヶ月以内に裁判所の決定を得ることができ、時間がそのままお金である建物オーナーにとって強力な手段となります。

一般的な明渡訴訟

6ヶ月〜1年以上

訴状提出→弁論→判決→強制執行 相手方の遅延戦術時はさらに長期化

明渡断行仮処分

1〜3ヶ月

仮処分申請→審問→決定→執行 緊急な状況に迅速対応

明渡断行仮処分が認容されると、占有者（債務者）は本案訴訟で自身の主張を十分に争うこともできないまま建物を明け渡さなければなりません。裁判所はこうした重大な結果を考慮して、一般的な保全処分よりもはるかに厳格な基準を適用します。そのため実務において明渡断行仮処分が認容される割合は高くなく、専門弁護士の精密な疎明戦略が不可欠です。

特に相手方に同時履行の抗弁や留置権の抗弁が存在する可能性があると、無条件の引渡義務が認められにくく、裁判所が却下する事例が多くあります。つまり、賃貸人の明渡請求権が明白で争いの余地がない場合に限って認容され得ます。

1. 被保全権利の疎明：建物引渡請求権が存在することを高度に疎明しなければなりません。賃貸借終了、契約解除等の根拠が明確である必要があります。

2. 保全の必要性：本案判決まで待った場合に回復困難な損害が発生するか、過酷な負担が生じることを疎明しなければなりません。

3. 無条件の引渡義務：相手方の同時履行の抗弁、留置権の抗弁等が認められないことが必要です。争いの余地があれば却下される可能性が高くなります。

4. 緊急な事情の立証：不法占有の継続、建物損傷の危険、第三者への引渡義務等、時間を遅らせることのできない具体的事由が必要です。

平日午前10時〜午後6時（12時〜1時昼休み / 祝日休み）

明渡断行仮処分は認容基準が厳格ですが、以下のような場合には裁判所が認容決定を下すこともあります。核心は占有者の違法性が明白で、本案訴訟を待てば債権者に取り返しのつかない被害が発生することを疎明することです。

代表的な認容可能事例

強制執行が完了して既に建物を引き渡されたにもかかわらず、債務者が再び侵入して占有した場合は、不法占有侵奪が明白であるため明渡断行仮処分が認容され得ます。また、競売落札者が代金を完納し占有者との金銭関係をすべて解決したにもかかわらず、占有者が約束を破り再侵入した場合も例外的に認容されます。賃貸借が確定的に終了し、占有者に何の対抗力もないことが明白な場合にも可能性があります。

明渡断行仮処分は迅速な手続きが核心ですが、裁判所の厳格な審理を通過しなければなりません。以下は一般的な手続きフローです。

STEP 01

仮処分申請書の作成および提出

被保全権利と保全の必要性を疎明する申請書を裁判所に提出します。この時、証拠資料と疎明資料の完成度が結果を左右します。

STEP 02

審問期日の進行

裁判所は原則として弁論期日、または債務者が出席できる審問期日を開いて双方の主張を聞きます。ただし、審問すると仮処分の目的達成が不可能な緊急の事情があれば例外とします。

STEP 03

担保提供および決定

裁判所が認容決定をすると、通常は担保提供を命じます。担保金を供託すると決定文が発行されます。

STEP 04

執行

決定文を根拠に執行官が現場で建物の占有を解除し、債権者（建物オーナー）に引き渡します。不動産引渡請求権の強制執行方法と同様に進行されます。

明渡断行仮処分はあくまで仮の処分です。仮処分の執行で建物を引き渡されたとしても、法的には占有がまだ債務者にあるものとみなされます。したがって明渡断行仮処分だけでは紛争が完全に終結せず、別途明渡訴訟（本案訴訟）を提起して確定判決を得てこそ安定的な権利確保が可能です。

実務では明渡訴訟と同時に明渡断行仮処分を申請するケースが多くあります。仮処分でまず占有を確保した後、本案訴訟で最終判決を得る二重戦略を活用するのです。この過程で弁護士の戦略策定が非常に重要です。

占有移転禁止仮処分と明渡断行仮処分の違い

占有移転禁止仮処分は、現在の占有者が第三者に占有を移すことを防ぎ現状を維持させる保全処分です。明渡訴訟前に基本的に行うべき手続きで、認容基準は比較的緩和されています（印紙代約9,000ウォン水準）。一方、明渡断行仮処分は占有自体を債権者に移すものであり、はるかに強力な効果を持ち、その分認容基準も厳格です。二つの仮処分は性格が全く異なるため、事案に合った戦略的選択が必要です。

占有移転禁止仮処分（委任時） 0ウォン

内容証明（委任時） 0ウォン

内容証明のみ別途依頼時 20万ウォン

裁判所実費（印紙、送達料、郵便料等） 約50万〜100万ウォン

強制執行 別途契約

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