明渡強制執行費用、

本当にいくらかかるのか？

勝訴判決を受けたのに賃借人が退去しないなら、最後の手段は強制執行しかありません。 戒告から本執行まで、実際に発生する費用項目を一つ一つ解説します。

不動産訴訟経験

強制執行 直接遂行

明渡訴訟で勝訴したからといってすべてが終わるわけではありません。判決文を受け取っても賃借人が最後まで粘る場合、裁判所所属の執行官により荷物を強制的に搬出する強制執行が不可避です。この時、明渡強制執行費用が別途発生しますが、費用構造を事前に把握していないと予想外の支出に戸惑うことがあります。

幸い、実際に強制執行まで進むケースは明渡訴訟全体のごく一部に過ぎません。大半の賃借人は判決確定後、または執行予告（戒告）の段階で心理的プレッシャーを感じて自主退去します。しかし最後まで粘る相手に備え、明渡強制執行費用の詳細項目と節減方法を正確に知っておくのが賢明です。

明渡強制執行費用を理解するには、まず手続きの流れを把握する必要があります。強制執行は大きく申請→戒告（予告）→本執行の段階を経て、申請から本執行まで約3ヶ月を要します。各段階ごとに別途の費用が発生するため、全体の流れを事前に知っておく必要があります。

1. 強制執行の申請：勝訴判決文（執行権原）を用意し、管轄裁判所の執行官事務所に強制執行を申請します。この段階で執行申請手数料と執行官旅費等の初期費用が発生します。

2. 戒告（執行予告）：執行官が現場を訪問し、賃借人に自主退去を勧告し、通常7日から10日程度の猶予期間を付与します。この時点で鍵修理工と立会人の費用が発生します。

3. 本執行（強制退去）：戒告後も退去しなければ執行官が現場に出動し、建物内の物品を強制的に搬出します。人件費、運搬費、保管費など最も大きな費用がこの段階で発生します。

4. 物品の保管及び売却：搬出された物品は物流センターに保管されます。保管費は債務者（賃借人）負担が原則であり、一定期間が過ぎると裁判所に売却を申請して費用を精算します。

明渡強制執行費用には一定の基準がありますが、現場の状況や執行官事務所の慣行によって多少異なることがあります。以下は実務で通常発生する費用項目とその概算です。

1. 執行官出張費：約10万ウォン

執行官が現場に出動する際の手数料と旅費です。移動距離により若干変動します。

2. 鍵修理工費用：約3万〜10万ウォン以上

戒告及び本執行時に強制開錠が必要な場合に発生します。鍵の種類（デジタル、二重ロック等）により費用が異なります。

3. 立会人費用：1人あたり約3万ウォン

強制開錠時に証人の役割を果たす立会人2名が必要です。地域により若干異なることがあります。

4. 人件費（労務費）：1人あたり約12万ウォン

本執行当日、建物内の物品を搬出する人員の費用です。不動産の面積と荷物の量により投入人数が決定されます。20坪基準で約70万〜100万ウォン程度です。

5. 運搬費（車両費）：5トン基準約50万ウォン

搬出された物品を物流センターに移送する車両費用です。1トン約15万ウォン、2.5トン約30万ウォンなど車両サイズにより異なります。

6. 保管費（倉庫費）：月約20万ウォン

5トンコンテナ基準であり、3ヶ月分を前払いするのが一般的です。売却期日までのスケジュールを考慮した期間です。

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その他費用案内：現場の状況によりはしご車、重機使用費、資材費等が追加される場合があります。また、執行当日に債権者の都合で延期する場合、人件費と運搬費の約30%を支払わなければならないため、スケジュール管理が重要です。

20坪住宅基準 明渡強制執行費用の例

執行官出張費（戒告＋本執行） 約20万ウォン

鍵修理工＋立会人 約10万〜16万ウォン

人件費（20坪基準） 約70万〜100万ウォン

運搬費＋保管費（5トン1台、3ヶ月） 約110万ウォン

合計（現場の変数により増減） 約210万〜250万ウォン

上記金額は20坪規模の一般住宅を基準とした概算です。店舗、工場など面積が広いか物品が多い場合は投入人員と車両が増えて明渡強制執行費用が大幅に増加することがあります。逆に荷物が少なく面積が小さければ費用が減ることもあります。事件ごとに差が大きいため、専門家の事前相談が必須です。

明渡強制執行費用は現場の状況により大きく異なりますが、事前に正しく備えれば不必要な支出を相当程度削減できます。特に経験豊富な専門家と共に進めれば、執行過程で発生する各種変数に能動的に対処できます。

費用節減のための核心ポイント

第一に、戒告段階で自主退去を促すのが最も効果的です。戒告だけでも大多数の賃借人が心理的圧迫を感じて退去します。この場合、本執行の高コスト段階を経ずに済みます。

第二に、建物オーナー所有の倉庫があれば保管費を大幅に削減できます。裁判所執行官の環境要件（十分なスペース、毀損・盗難リスクなし等）を満たせば、指定倉庫の代わりに自社倉庫を活用できます。この際、賃借人から所有権放棄確認書を事前にもらっておけば、後の紛争を予防できます。

第三に、強制執行の経験が豊富な弁護士を委任してください。執行官ごとに手続きと費用基準が異なることがあり、現場では予期せぬ変数が多いため、さまざまな事件を直接経験した専門家が同行してこそ不必要な費用の浪費を防ぐことができます。

準備なしに進めると

費用構造を知らずに進めて予想外の追加費用に戸惑います。スケジュール調整の失敗で執行延期時に人件費・運搬費の30%が追加発生することもあり、保管期間が長くなれば保管費が蓄積し続けます。

専門家と共に進めれば

事前に現場状況を把握し最適な費用計画を策定します。戒告段階で自主退去を効果的に促し、本執行時にも執行官との円滑なコミュニケーションで不必要な費用の発生を最小化します。

明渡強制執行費用は明渡訴訟の全体費用の中で最終段階で発生する費用です。全体の費用構造を理解すれば、強制執行費用が全体でどの程度の割合を占めるかを把握できます。

明渡訴訟 全体費用構造

裁判所納付実費：印紙代、送達料、鍵修理工、郵便料等をすべて合算すると概ね50万〜100万ウォン程度です。

強制執行費用：本執行まで至った場合に別途発生。不動産引渡強制執行は別途契約で進行します。

内容証明のみの依頼の場合、20万ウォンの費用が発生します。

強制執行は明渡訴訟で最も難しく複雑な分野です。執行官ごとに手続きが異なることがあり、明確な費用基準のない項目もあり、占有者と現場の状況により判断が変わることもあります。十分な経験なしに進めると勝訴判決が無意味になる状況まで生じかねません。

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