公売明渡訴訟専門案内

公売明渡訴訟、引渡命令が使えない

公売落札者のための明渡戦略

公売で不動産を落札したものの占有者が退去しない場合、競売とは異なり引渡命令を利用できません。公売明渡訴訟の手続きと対応方法を明渡訴訟専門弁護士がご案内します。

不動産を相場より安く取得できる公売は、オンビド（韓国資産管理公社）等を通じて誰でも参加できるため関心が高まっています。ところが公売で落札した後、占有者が不動産を明け渡さないとき、多くの方が戸惑いを感じることになります。競売では残金納付後6ヶ月以内に裁判所に引渡命令を申請して比較的迅速に占有回復を試みることができますが、公売にはこの引渡命令制度が適用されないためです。

公売落札者が必ず知っておくべき核心事項

公売（国税徴収法による売却）で取得した不動産には引渡命令制度がありません。占有者が自主的に退去しなければ、協議が成立しない限り必ず公売明渡訴訟を通じて執行権原を確保しなければなりません。この点が競売との最大の違いです。

裁判所競売

引渡命令可能

残金納付後6ヶ月以内に裁判所に引渡命令を申請可能。債務者、所有者、対抗力のない占有者に迅速に退去命令を受けることができます。

公売（KAMCO等）

引渡命令不可

引渡命令制度が適用されません。占有者との協議が成立しなければ、公売明渡訴訟を提起して判決を受けてこそ強制執行が可能です。

このように公売落札後の明渡手続きは競売より時間がかかり、複雑な過程を経ることになります。公売物件の入札前から明渡に対する準備を徹底して行う必要があり、落札後に占有者が退去を拒否する状況が発生したら、直ちに専門弁護士の支援を受けることが時間と費用の両面で有利です。

公売落札後の占有者問題でお悩みでしたら、明渡訴訟専門弁護士が現在の状況に合った最適な対応戦略をご案内いたします。

公売で不動産の所有権を取得したとしても、以下のような状況で占有者が自主的に退去しない場合、公売明渡訴訟が必須となります。

1. 前所有者の継続占有：税金滞納で公売に付された不動産の前所有者が退去を拒否し居住を続ける場合

2. 賃借人の退去拒否：対抗力のない賃借人が保証金の返還を理由に不動産の引渡を拒否する場合

3. 無断占有者の発生：所有権移転後も第三者がいかなる権原もなく当該不動産を占有している場合

4. 協議決裂：占有者との引越費用の交渉等が円満に進まず、法的措置が不可避となった場合

特に公売不動産は税金滞納による売却がほとんどであるため、前所有者の感情的反発が大きい場合が多いです。このため協議が難しく、結局公売明渡訴訟に至る割合が競売に比べて高い傾向にあります。

公売明渡訴訟は内容証明の発送から占有移転禁止仮処分、本案訴訟、そして強制執行まで複数の段階を経ます。各段階での対応が全体の明渡期間と費用に直接的な影響を与えるため、初期から体系的に準備することが重要です。

1. 内容証明の発送：所有権を取得した公売落札者が占有者に不動産の引渡を公式的に要求します。今後の訴訟で証拠資料として活用されます。

2. 占有移転禁止仮処分の申請：訴訟途中で占有者が変わると判決の効力が新しい占有者に及びません。これを防ぐために仮処分を通じて占有者を特定しておく必要があります。

3. 公売明渡訴訟の提起：占有者を被告として不動産の引渡を求める本案訴訟を裁判所に提起します。公売売却決定書、所有権移転登記簿謄本等が核心的な証拠となります。

4. 判決宣告および確定：裁判部が原告（落札者）の所有権と被告の占有の不当性を認めれば、不動産引渡判決を下します。

5. 強制執行（不応時）：判決が確定したにもかかわらず占有者が退去しない場合、裁判所所属の執行官により不動産内の物品を強制的に搬出し、占有を回復します。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月かかります。

占有移転禁止仮処分は必須です

公売明渡訴訟で最も見落とされがちな部分がまさに占有移転禁止仮処分です。この手続きなしに明渡訴訟を進めると、訴訟中に占有者が第三者に占有を移した場合、最初からやり直しで訴訟を進めなければなりません。必ず明渡訴訟の前に先行して行わなければなりません。

• 項目：費用 備考 |

• 明渡訴訟弁護士委任料：200万ウォンから 事件の難易度により異なる |

• 占有移転禁止仮処分：0ウォン 委任時無料進行 |

• 内容証明の発送：0ウォン 委任時無料進行 |

• 内容証明のみ単独依頼：20万ウォン 内容証明のみ必要な場合 |

• 裁判所納付実費 （印紙、送達料、郵便料等）

• 約50万～100万ウォン：合算金額基準

• 不動産引渡強制執行：別途契約 相談時個別案内 |

公売で取得した不動産の明渡は競売より法的手続きがさらに難しいです。引渡命令という簡易手続きを使えないため、訴状の作成から占有移転禁止仮処分、強制執行までのすべての過程を正確に遂行しなければなりません。豊富な実務経験を持つ弁護士の支援が時間と費用の節約の鍵です。

大韓弁護士協会不動産専門弁護士登録 大韓弁護士協会民事専門弁護士登録 公認仲介士資格保有

MBC出演 SBS出演 KBS出演 YTN出演 各種メディア専門家報道

全国どこからでも訪問なしに電話だけで委任が可能です。公売明渡訴訟の委任手続きは以下の4段階で簡潔に進められます。

1. 1次相談および書類準備：電話で現在の状況をお話しいただければ、必要な書類と進行方向を即座にご案内いたします。

2. 深層相談：書類を検討した後、事件の争点と予想される進行期間、費用を詳細にご説明します。

3. 委任契約：相談内容にご同意いただければ委任契約を締結します。訪問なしで進行可能です。

4. 訴訟進行

公売物件は競売と異なり、占有関係が複雑な場合が少なくありません。税金滞納で公売に付された不動産の場合、前所有者が第三者に占有を移したり無断転貸する事例も発生します。このような状況で占有移転禁止仮処分なしに公売明渡訴訟のみ進めると、訴訟途中で占有者が変更された場合、既に受けた判決では新たな占有者に対して強制執行ができなくなります。

実務資料もぜひご活用ください

公売明渡訴訟の所要期間は事件の複雑度と被告の対応方式によって変わります。一般的に訴訟提起から判決確定まで約4～6ヶ月かかり、判決後も占有者が退去せず強制執行まで進行する場合はさらに約3ヶ月が必要です。最初から強制執行までを想定すると、約7～9ヶ月程度の期間を見込んでおくのが現実的です。

この期間中、不動産を活用できない損失が発生するため、公売落札直後に迅速に専門家と相談して手続きを開始することが何より重要です。初期対応が早くなるほど全体の明渡期間も短縮されます。