競売明渡訴訟専門

競売で落札したのに

占有者が退去しない場合は？

所有権は確保したが鍵を受け取れないまま時間だけが過ぎているなら、

今が競売明渡訴訟専門弁護士に相談すべきタイミングです。

不動産訴訟実績

競売で落札した不動産、残金まで納付して登記簿上「自分のもの」になったのに、実際にはドアを開けることができません。既存の占有者が引越しを拒否し、連絡さえ取れない状況。毎月数百万ウォンの機会費用が消えているなら、この記事が今最も必要な内容かもしれません。

Core Concept

競売明渡訴訟は、裁判所の競売を通じて不動産を落札した新所有者が、当該不動産に居座り続ける占有者を対象に不動産の引渡を請求する訴訟です。一般の賃貸借紛争での明渡訴訟と比較すると、占有者の権利構造が異なり、引渡命令という別途の迅速手続きが存在するという点で明確な違いがあります。

一般的な明渡訴訟は賃貸借契約終了後に賃借人が退去しない状況で進行されますが、競売明渡訴訟は競売手続きですでに配当が完了したか対抗力が消滅した占有者を対象とします。そのため訴訟の争点も「占有権原があるか」「対抗力が認められるか」に集中するケースが多いです。

1. 対抗力のない占有者：抹消基準権利以後に転入した賃借人や無断占有者は引渡命令で迅速に処理できます。

2. 対抗力のある占有者：先順位賃借人には引渡命令が不可であり、競売明渡訴訟を別途進行しなければなりません。

3. 前所有者本人が居住：債務者である前所有者が引き続き居住する場合、残金納付後に引渡命令または明渡訴訟で対応します。

4. 偽装賃借人の問題：転入世帯閲覧と実際の占有者が異なる場合、占有関係を精密に把握した上で対応戦略を策定する必要があります。

Key Difference

競売落札者が占有者を退去させる法的手段は大きく2つです。引渡命令は売却代金納付後6ヶ月以内に申請できる迅速手続き、競売明渡訴訟は引渡命令の対象でない占有者を相手にするか6ヶ月が経過した場合に進行する本案訴訟です。どちらの手続きを選ぶべきかは占有者の対抗力の有無によって決まります。

引渡命令 vs 競売明渡訴訟の比較

引渡命令

書類審査のみで決定 約1〜4週間所要 費用が比較的少ない

競売明渡訴訟

弁論手続きを経て判決 約4〜6ヶ月所要 複雑な権利争いに対応可能

申請期限

残金納付日から6ヶ月以内

申請期限

期限制限なし

対象

対抗力のない占有者、債務者、前所有者

対象

対抗力のある賃借人、留置権主張者、偽装占有者等

実務で最も多いミス

引渡命令の6ヶ月期限を過ぎてから法的措置を開始するケースが少なくありません。残金納付と同時に引渡命令を申請しておくのが最も安全です。占有者と円満な協議が進行中でも、状況はいつでも変わり得るためです。

Essential Step

競売明渡訴訟で最も頻繁に発生する問題の一つは、訴訟進行中に占有者が変わることです。既存の占有者を被告として訴訟を起こして勝訴しても、実際に不動産に別の人が入っていればその判決を新たな占有者に執行できません。結局最初から訴訟をやり直さなければならない状況になります。

このような事態を防ぐために、占有移転禁止仮処分を競売明渡訴訟と併せて申請することが必須です。仮処分が決定されると裁判所の執行官が現場で占有状態を確認する執行調書を作成し、以後占有者が変更されても勝訴判決の効力が維持されます。

Full Process

権利分析

→

内容証明

→

仮処分申請

→

訴訟提起

→

判決

→

強制執行

1. 権利分析及び占有現況の把握：登記簿謄本、売却物件明細書、現況調査書をもとに占有者の対抗力の有無を分析します。転入世帯閲覧を通じて実際の居住者が誰であるかを確認し、引渡命令の対象か競売明渡訴訟の対象かを判断します。

2. 内容証明の送付

3. 占有移転禁止仮処分＋訴状提出：占有移転禁止仮処分と競売明渡訴訟の訴状を同時に提出します。仮処分で占有状態を固定し、本案訴訟で不動産の引渡を請求します。

4. 弁論及び判決：裁判所で1〜2回の弁論期日を経て、原告（落札者）の所有権取得事実と被告（占有者）の占有権原の不存在を審理します。証拠が明確であれば比較的迅速な判決が可能です。

5. 強制執行（必要な場合）：判決が確定しても占有者が退去しなければ強制執行を申請します。裁判所所属の執行官が現場で荷物を強制的に搬出する手続きで、申請から本執行まで約3ヶ月程度かかります。

Cost Guide

競売明渡訴訟の全体費用は弁護士委任料、裁判所に納付する実費（印紙代、送達料等）、そして強制執行費用で構成されます。事件の難易度と証拠の状態により差がありますが、事前に全体の費用構造を把握しておけば予想外の支出を防ぐことができます。

• 項目：費用案内

• 弁護士委任料：200万ウォンから（事件により異なる、相談時に透明にご案内）

• 占有移転禁止仮処分：委任時0ウォン（別途費用なし）

• 内容証明：委任時0ウォン（別途費用なし）

• 裁判所実費：印紙代、送達料、鍵修理費、郵便料等合算で概ね50万〜100万ウォン

• 強制執行：別途契約（不動産引渡強制執行は別途委任基準）

Why Us

全過程ワンストップ支援

内容証明の送付から占有移転禁止仮処分、競売明渡訴訟の提起、判決後の強制執行まで全過程をサポートします。

著書として整理した実務ノウハウをもとに事件別のカスタム戦略を策定します。競売明渡訴訟の経験が豊富です。

電話のみで委任可能

MBC出演

SBS出演

KBS出演

YTN出演

Simple Steps

1. 初回相談及び書類準備

2. 詳細相談：占有者の権利分析結果と予想期間、総費用を具体的にご案内します。

3. 委任契約：費用と手続きにご同意いただければ委任契約を締結します。来所不要、電話のみでも進行できます。

4. 訴訟進行：占有移転禁止仮処分と競売明渡訴訟を同時に提出し、判決まで進行します。全国どこからでも進行可能です。

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