競売明渡代行 専門

競売落札後に占有者が

退去しないなら、弁護士が 直接解決します

引渡命令から明渡訴訟、占有移転禁止仮処分、強制執行まで 競売明渡の全過程を一括でお任せください。

不動産競売で落札した瞬間、投資の半分は成功したことになります。しかし残りの半分が問題です。残金を支払い所有権を移転したにもかかわらず、既存の占有者が退去を拒否する状況は、思ったよりもはるかに頻繁に起こります。

競売明渡代行とはこのような状況で落札者に代わって弁護士が法的手続き全般を遂行することを言います。引渡命令の申請、明渡訴訟の提起、占有移転禁止仮処分、そして最終的な強制執行まですべての過程を専門家に任せることができます。

落札後の残金納付日から6ヶ月が経過すると引渡命令の申請が不可能になります。この期間を逃すと明渡訴訟というより長い手続きを踏まなければならず、時間と費用の両方が大幅に増えます。初期対応がそれだけ重要です。

前所有者が引越し費用を過度に要求したり、賃借人が保証金を理由に居座ったり、さらには落札の事実を知って第三者が新たに入居するケースまで様々な変数が存在します。このような場合に競売明渡代行の経験が豊富な弁護士の支援が決定的な差を生みます。

競売明渡代行で核心的に扱う2つの手続きがあります。引渡命令と明渡訴訟です。状況に応じてどの手続きを選択すべきかが変わるため、違いを明確に理解することが重要です。

• 区分：引渡命令 明渡訴訟 |

• 申請期限：残金納付後6ヶ月以内 期間制限なし |

• 対象：債務者、対抗力のない占有者 対抗力のある賃借人を含む |

• 所要期間：約1〜2週間（決定） 約4〜6ヶ月 |

• 費用負担：比較的少ない 訴訟費用が追加発生 |

• 強制執行：決定確定後に可能 判決確定後に可能 |

引渡命令は残金納付後6ヶ月以内にのみ申請できる制度で、対抗力のない占有者に対して裁判所が迅速に不動産の引渡しを命じる決定です。決定まで約1〜2週間しかかからないため、競売明渡で最も最初に検討すべき手続きです。

一方、対抗力を備えた賃借人（転入届と確定日付を備え、抹消基準権利より先行する場合）が占有していたり、引渡命令の申請期限である6ヶ月を過ぎた場合には、明渡訴訟を通じて判決を受けなければなりません。

占有者交替リスクにご注意ください

落札の事実を知った占有者が第三者に占有を移すと、既存の引渡命令は新しい占有者に効力がありません。これを防止するために占有移転禁止仮処分を必ず併行しなければなりません。占有移転禁止仮処分の印紙代は通常9,000ウォン（電子訴訟基準）水準で費用負担は少ないですが、その効果は非常に大きいです。

競売明渡代行は単に訴訟一つを代理するものではありません。落札直後の占有者把握段階から最終強制執行まで、各段階で精密な判断と対応が必要です。

1. 占有者現況の把握および内容証明の発送：所有権移転登記の申請とともに転入世帯閲覧、事業者確認、現場訪問を通じて実際の占有者が誰かを把握します。その後、退去を要請する内容証明を発送して協議の機会をまず提供します。

2. 占有移転禁止仮処分の申請：占有者が第三者に占有を移すことを遮断するために裁判所に仮処分を申請します。訴訟進行中に占有者が変わると最初からやり直さなければならないため、この段階は競売明渡で必須です。

3. 引渡命令または明渡訴訟の進行：占有者の類型に応じて引渡命令を申請するか明渡訴訟を提起します。引渡命令は約1〜2週間、明渡訴訟は約4〜6ヶ月かかり、裁判所の決定または判決で執行権原を確保します。

4. 強制執行による占有回復：決定や判決が確定した後も占有者が退去しなければ強制執行を申請します。執行官が戒告通知を行い、それでも退去しなければ裁判所所属の執行官により荷物を強制搬出する本執行が行われます。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月程度かかります。

協議がうまく進んでいても引渡命令や訴訟の準備は併行するのが安全です。占有者が約束を翻すケースが実務で頻繁にあるためです。

競売で不動産を落札した後に直面する占有問題は類型が非常に多様です。以下のような状況に該当すれば、弁護士の競売明渡代行を積極的に検討してみてください。

A. 前所有者が退去を拒否する場合

残金を支払い所有権を取得したにもかかわらず、前所有者が過度な引越し費用を要求して移転を先延ばしする場合、引渡命令で迅速に対応できます。

B. 対抗力のある賃借人がいる場合

転入届と確定日付を備え、抹消基準権利より先行する賃借人には引渡命令を使えません。明渡訴訟による別途の法的手続きが必要です。

C. 第三者が新たに入居した場合

落札の事実を知って既存の占有者が家族や知人に占有を移すケースがあります。これを防ぐための占有移転禁止仮処分が核心的手段です。

D. 店舗の占有者が権利金を主張する場合

店舗の場合、営業施設、権利金等を理由に退去に抵抗する事例が多いです。法的争点の把握と証拠整理が難しいため、専門家の支援が不可欠です。

競売明渡代行専門

不動産関連訴訟

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明渡訴訟弁護士委任料 200万ウォンから

占有移転禁止仮処分（委任時） 0ウォン

内容証明発送（委任時） 0ウォン

内容証明のみ単独依頼時 20万ウォン

裁判所納付実費（印紙、送達料等） 約50万〜100万ウォン

不動産引渡強制執行 別途契約

初回相談および書類準備

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委任契約

費用と進行範囲を確認した後、委任契約を締結します。来訪なしにお電話のみでも可能です。

訴訟進行

内容証明、占有移転禁止仮処分、引渡命令または明渡訴訟、強制執行まで全過程を弁護士が直接遂行します。