明渡訴訟専門弁護士が直接お伝えします

競売強制執行費用、

実際にいくらかかるのか？

戒告から本執行、売却まで — 手続き別の費用項目を詳細に分析し 不必要な支出を減らす実戦戦略まで一度にまとめました。

「判決が出たのに賃借人が退去しません。強制執行するといくらかかりますか？」

明渡訴訟を準備中、あるいは既に勝訴判決を受けた賃貸人なら、一度はこのような悩みを持たれたことでしょう。競売強制執行費用は事件ごとに差が大きいため、正確な情報なしに進めると予想外の費用負担が生じる可能性があります。本記事では不動産引渡し強制執行の全過程を費用項目別に分けて見ていき、現実的にどの程度の金額を準備すべきかご案内します。

明渡訴訟で勝訴しても賃借人が自主退去しなければ、裁判所執行官を通じて強制的に不動産の引渡しを受けなければなりません。この過程が不動産引渡し強制執行です。競売強制執行費用が難しく感じられる理由は、単一項目ではなく複数の段階にわたってそれぞれ異なる費用が発生するためです。

強制執行費用は大きく3つの範疇に区分されます。第一に、法律専門家に支払う弁護士委任料です。第二に、裁判所と執行官事務所に納付する公的費用です。第三に、現場で物品搬出と保管のために投入される実費です。この3つを一つずつ具体的に見ていきます。

1. 戒告（予告）費用: 執行官が現場を訪問し、賃借人に自主退去を告知する段階です。執行官旅費、鍵修理技術者、立会人費用などが含まれます。

約30万～40万ウォン

2. 本執行費用: 裁判所所属の執行官により不動産内の物品を強制的に搬出する段階です。現場人員投入、車両運搬、保管倉庫費用が核心です。

規模により異なる

3. 売却処分費用: 保管中の動産に対する鑑定・競売手続きの費用です。賃借人が物品を引き取らなければ有体動産売却として処理します。

倉庫・鑑定費など

4. 弁護士委任料: 強制執行は現場の変数が多いため、経験のある専門家の委任が重要です。明渡訴訟から依頼時は別途契約で進行します。

別途契約締結

競売強制執行費用の各項目をより具体的な金額帯で見ていきます。下表は一般的な住宅（20～30坪基準）で発生しうる費用範囲を整理したものです。もちろん不動産の規模、所在地、物品の量などにより異なりますので参考資料としてご活用ください。

• 費用項目: 金額範囲 備考 |

• 執行官旅費・手数料: 10万～20万ウォン 裁判所～現場の距離により変動 |

• 鍵技術者＋立会人: 約20万ウォン 開錠必要時に追加可能 |

• 現場人員（本執行）: 2坪あたり約9万ウォン 面積・荷物量に比例 |

• 運搬車両（5トン基準）: 1台あたり約50万ウォン 大型物品時ははしご車別途 |

• 保管倉庫（3ヶ月前払い）: コンテナあたり約60万ウォン 月20万ウォン×3ヶ月 |

• 鑑定・有体動産売却: 事案により異なる 物品の価値により決定 |

• 合計例（20坪基準）: 約250万～400万ウォン前後（弁護士委任料除く）

競売強制執行費用のうち裁判所に納付する実費（印紙、送達料、鍵修理工、郵便料など）はすべて合算すると概ね50万ウォンから100万ウォン程度です。意外にも最も大きな割合を占めるのは本執行当日の現場人員投入費と保管倉庫費用であるため、この部分の事前見積もり確認が重要です。

競売強制執行費用を正確に把握するには手続きの流れをまず理解する必要があります。強制執行は申請から本執行完了まで約3ヶ月を要し、その後の売却手続きまで含めると総計6ヶ月以上かかることもあります。以下は不動産引渡し強制執行の核心段階です。

STEP 01

強制執行申請書の提出

勝訴判決文に執行文の付与を受けた後、管轄裁判所執行官事務所に強制執行申請書を提出します。受付と同時に事件番号と担当部署が配定され、予納費用の案内を受けます。

STEP 02

戒告（予告）執行

執行官が現場を訪問し賃借人に強制執行が受理されたことを告知し、自主退去期間を付与します。住居用の場合、通常2週間程度の期限が与えられます。

STEP 03

本執行 — 強制搬出

自主退去が行われなければ裁判所所属の執行官により不動産内の物品を強制的に搬出します。搬出された物品は裁判所指定の保管倉庫に移送され、3ヶ月分の保管料を前払いする必要があります。

STEP 04

有体動産売却及び費用精算

賃借人が保管物品を引き取らなければ有体動産売却手続きを進行します。執行終了後に要した競売強制執行費用は債務者（賃借人）に請求できます。

核心ポイント: 強制執行は現場で様々な突発変数が発生する法律業務です。経験が不足した状態で直接進行すると処理期間が長引き、費用も増える可能性があります。明渡訴訟段階から強制執行まで全過程を一括代理できる専門家を委任すれば費用と時間を共に節減できます。

相談時間: 午前10時～午後6時（祝日休業／12時～1時昼休み）

競売強制執行費用は本執行まで行かなければ大幅に減ります。実務で明渡訴訟事件の相当数は判決確定後または戒告段階で賃借人が自主退去し、本執行なしに終了します。判決が確定すると賃借人はいつでも強制執行を受ける状態に置かれるため心理的負担が大きいためです。

したがって最も現実的な費用節減方法は以下の通りです。

第一に、占有移転禁止仮処分を必ず一緒に進行してください。明渡訴訟中に占有者が変わると勝訴しても強制執行が不可能になる場合があります。仮処分を通じて占有変動を遮断してこそ勝訴判決がそのまま執行力を持ちます。

第二に、明渡訴訟の初期から強制執行まで一度に依頼してください。最初から明渡訴訟を依頼し、その後強制執行まで進行すれば、別途強制執行のみ依頼する場合より弁護士委任料の面で有利です。事件の流れを最初から把握している専門家が執行現場まで対応するため、予想外の変数への対処も迅速です。

第三に、迅速に動いてください。強制執行の申請が遅れるとその分不動産を取り戻す時期が遅れ、その間に発生する損害（滞納賃料、管理費など）も増大します。勝訴判決が確定したら直ちに執行申請に入ることが費用節減の核心です。

不動産関連訴訟

MBC 出演 SBS 出演 KBS 出演 YTN 出演 各種メディア報道多数

複雑に感じられる明渡訴訟と競売強制執行費用の問題、実際の委任過程は4段階で完了します。

1段階

1次相談及び書類準備

2段階

深層相談

提出された書類を基に事件を綿密に分析し、最適な訴訟戦略と予想日程をご説明します。

3段階

委任契約締結

費用と進行範囲に合意されましたら委任契約を締結します。全国どこからでも電話のみで委任が可能です。

4段階

訴訟進行及び強制執行