明渡訴訟専門法律センター

建物引渡判決文を受けたのに

賃借人が退去しないなら？

建物引渡判決文を手にしたものの賃借人は微動だにしません。判決文が即座に建物回収を意味するわけではありません。勝訴後実際に建物を取り戻すまでに、賃貸人が必ず知るべき核心手続をご案内します。

不動産関連訴訟

建物引渡判決文は、裁判所が賃貸人の請求を認容し「被告は原告に当該建物を引き渡せ」という内容を確定した裁判書です。この判決文を通じて賃貸人は建物を取り戻せる法的根拠、すなわち執行権原を確保することになります。建物引渡判決文は明渡訴訟での勝訴判決と同一の意味であり、これにより賃貸人は後続の強制執行手続を進める資格を得ます。

しかし建物引渡判決文を受けたからといって直ちに賃借人の荷物を出したり建物に出入りできるわけではありません。判決文は賃借人に建物を引き渡せという裁判所の命令ですが、賃借人が自主退去しなければ別途の強制執行手続を踏まなければなりません。自己所有の建物であっても勝手に出入りしたり荷物を出せば、かえって住居侵入罪や業務妨害罪で処罰される可能性があるため、必ず適法な手続に従わなければなりません。

建物引渡判決文の核心ポイント

建物引渡判決文は民事執行法上の履行判決に該当し執行力が認められます。判決が確定すれば賃貸人は執行文を発給してもらい強制執行を申請でき、仮執行宣告が付された場合は確定前であっても執行が可能です。建物引渡判決文に記載された不動産目的物の表示が強制執行の範囲を決定するため、訴状作成段階から正確な記載が重要です。

大法院司法年鑑によると毎年全国の裁判所に提出される明渡訴訟は数万件に上ります。建物引渡判決文まで受けたにもかかわらず賃借人が自発的に退去しない事例は少なくありません。連絡が途絶えるケース、引越し費用を要求して粘るケース、他者に占有を移すケースなど状況はさまざまです。

このように建物引渡判決文だけでは問題が解決しない場合が多いため、判決後にどのような手続を踏むべきか明確に理解しておかなければなりません。特に建物引渡判決文の効力は判決文に記載された当事者（被告）にのみ及ぶため、訴訟中に占有者が変わることを防ぐための占有移転禁止仮処分が併せて進められなければ安全ではありません。

建物引渡判決文を確保した後も賃借人が退去を拒否するなら、管轄裁判所の執行官室を通じた不動産引渡強制執行を申請しなければなりません。強制執行は裁判所所属の執行官が現場で賃借人の荷物を強制搬出する公的手続です。その過程は大きく4段階で構成されます。

1. 執行文付与および強制執行申請：建物引渡判決文に対する執行文を発給してもらい、管轄裁判所の執行官室に不動産引渡強制執行申請書を受付します。送達証明書、確定証明書等の書類を併せて準備しなければなりません。

2. 警告執行（警告手続）：担当執行官が現場を訪問し賃借人に定められた期限までに建物を引き渡すよう警告文を掲示します。通常1〜2週間の自主退去期間が与えられます。

3. 本執行（強制搬出）：警告期間が経過しても引渡がなされなければ、賃貸人が続行申請書を提出します。裁判所所属の執行官により賃借人の荷物が強制搬出され、物流倉庫に保管されます。

4. 保管物売却：賃借人が物流倉庫に保管された荷物を長期間引き取りに来ない場合、裁判所に売却手続を申請して処分できます。保管期間中の費用は後日賃借人に請求できます。

強制執行、どのくらいかかるか？

建物引渡判決文確定後に強制執行を申請すると、全体手続の完了まで約3ヶ月程度かかります。申請受付から警告執行まで約2週間、本執行まで追加約2週間前後であり、保管物売却まで含めると別途1〜2ヶ月が追加されます。もちろん現場の状況と執行官室のスケジュールにより期間は増減しえます。

明渡訴訟を準備される賃貸人の方々が最も知りたがる部分が費用です。建物引渡判決文を取得するための明渡訴訟から、それを裏付ける占有移転禁止仮処分、そして判決後の強制執行まで各段階の費用構造を整理すると次のとおりです。

• 手続：弁護士委任料　裁判所実費（印紙・送達料等） |

• 明渡訴訟

• 概ね50万ウォン〜100万ウォン （事件によって異なる） |

• 占有移転禁止仮処分：委任時0ウォン

• 内容証明

• 委任時0ウォン （単独依頼時20万ウォン） |

• 強制執行

|

建物引渡判決文を確保する明渡訴訟自体も専門的な手続ですが、判決後の強制執行まで円滑に仕上げるには実務経験が豊富な専門家の助力が不可欠です。訴状作成段階で建物の表示が不正確だったり、占有移転禁止仮処分なしに訴訟のみ進め占有者が変わると、建物引渡判決文の執行力が及ばず最初からやり直さなければならない場合も生じます。

1. 02：不動産専門・民事専門

2. 主要メディア報道

3. 全過程ワンストップ支援：明渡内容証明発送から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、建物引渡判決文確保、強制執行まで全過程を体系的に支援します。

「建物引渡判決文は終わりではなく始まりです。

判決後実際に建物を回収するまで、

実務経験が結果の差を生みます。」

内容証明 発送

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占有移転禁止仮処分

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明渡訴訟 提起

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建物引渡 判決文

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強制執行 （別途委任）

1次相談および書類準備

詳細相談

事件の具体的な事実関係と証拠を検討し、最適な訴訟戦略を策定します。

委任契約

費用と手続に関する透明なご案内の後、委任契約を締結します。

訴訟進行

建物引渡判決文の執行力は判決文に記載された被告にのみ及びます。もし明渡訴訟進行中に賃借人が第三者に建物の占有を移すと、新しい占有者に対しては建物引渡判決文で強制執行ができません。このような危険を事前に遮断する手続が占有移転禁止仮処分です。

建物引渡判決文を受ければすぐに賃借人を退去させられますか？

建物引渡判決文自体が賃借人を即時退去させるものではありません。判決文で執行文を発給してもらった後、裁判所の執行官室に強制執行を申請しなければなりません。強制執行申請から本執行完了まで約3ヶ月程度かかります。ただし警告執行段階で賃借人が自主退去するケースも多いため、迅速に手続を開始することが重要です。

建物引渡判決文があっても賃借人が他者に占有を移したらどうなりますか？

建物引渡判決文までの明渡訴訟期間はどのくらいかかりますか？

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