建物引渡訴訟判決を得る方法

勝訴後の強制執行まで一目で整理

賃借人が期間満了後も建物を明け渡さない場合、建物引渡訴訟判決を通じて合法的に占有を取り戻せます。判決後の強制執行まで、全過程を実務経験に基づいてご案内します。

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7. B：マニュアル著者が直接進行

建物を所有しているのに賃借人が退去せず足踏みしていませんか？契約期間はすでに終了し、家賃は数ヶ月滞納されているのに「もう少し待ってほしい」の繰り返しなら、今こそ建物引渡訴訟判決という法的手段を真剣に検討すべき時です。

建物引渡訴訟は占有する権利を失った相手方に建物を空けて引き渡すよう請求する民事訴訟です。実務では建物明渡訴訟や明渡訴訟と同じ意味で使用され、所有物返還請求権に基づいて進行されます。この記事では建物引渡訴訟判決を受けるまでの手続き、期間、費用はもちろん、判決後の強制執行までの流れを実務経験に基づいて整理いたします。

建物引渡訴訟は様々な状況で必要になりますが、実際に訴訟を決心するきっかけはほとんど似ています。以下のような状況であれば、建物引渡訴訟判決を通じて占有を取り戻すのが最も現実的な方法です。

1. 賃貸借期間満了後の未退去：契約が終了しても賃借人が建物を明け渡さない場合、最も頻繁な建物引渡訴訟の事由です。

2. 家賃の長期延滞：住宅は2期分、商業施設は3期分以上の賃料が滞納されると、契約解除後に建物引渡訴訟判決を通じた占有回収が可能です。

3. 無断転貸・無断占有：賃借人が同意なく第三者に建物を渡したり、無断使用者が占有中の場合です。

4. 競売落札後の引渡し遅延：競売で建物を取得したが既存占有者が退去を拒否する状況でも建物引渡訴訟が活用されます。

建物引渡訴訟判決を受けるには以下の段階を順序通りに踏まなければなりません。各段階で見落としやすい実務ポイントも併せてお伝えします。

1. 内容証明の送付：建物を明け渡してほしいという意思を公式的に伝達する段階です。法的効力自体はありませんが、後の裁判で賃貸人が合理的に退去を要求したという証拠として活用されます。六何の原則に従って明確に作成し郵便局から送付します。

2. 占有移転禁止仮処分の申請：建物引渡訴訟で最も重要な事前措置です。この手続きなしに訴訟を進行すると、裁判中に占有者が変わった場合、既存の判決文では強制執行が不可能になります。変更された占有者を相手に再度訴訟しなければならない状況を予防する核心段階で、約1ヶ月程度を要します。

3. 建物引渡訴訟本案の提起：訴状を作成して管轄裁判所に提出します。訴状が相手方に送達されると、被告は30日以内に答弁書を提出しなければなりません。答弁書が出なければ無弁論判決で比較的迅速な建物引渡訴訟判決を受けられます。答弁書が提出されると弁論期日が指定され裁判が進行します。

4. 裁判進行および判決宣告：通常1〜2回の弁論期日を経て、事案によっては調停手続きが併行されることもあります。被告が無応答であれば無弁論判決が宣告され、争う場合には証拠攻防を経て建物引渡訴訟判決が下されます。本案訴訟は通常3ヶ月〜6ヶ月を要し、複雑な事案はそれ以上かかることがあります。

5. 判決確定および強制執行：建物引渡訴訟判決が確定すると相手方は建物を空けなければなりません。しかし判決を受けたからといって終わりではありません。退去を拒否する場合、裁判所の執行官室に強制執行を申請します。執行官が現場で戒告（自主退去期間の付与）の後、期限内に退去しなければ裁判所所属の執行官により荷物を強制的に搬出します。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月を要します。

建物引渡訴訟判決が確定すると法的に強力な効力が発生します。単に「出て行け」という通知とは次元の異なる結果をもたらします。

執行権原の確保 — 建物引渡訴訟判決が確定すると、この判決文自体が強制執行の根拠（執行権原）になります。賃借人が自発的に退去しなくても、この判決文を基に裁判所の執行官を通じて合法的に占有を回収できます。

訴訟費用の償還請求が可能 — 建物引渡訴訟判決で勝訴すると「訴訟費用は敗訴者が負担する」という原則に基づき、裁判過程で支出した印紙代・送達料等の費用を相手方に請求できます。

心理的圧迫効果 — 判決が確定すると賃借人はいつでも強制執行される状態になります。実務的にこの段階で自主退去するケースが相当多いです。建物引渡訴訟判決自体が紛争解決の決定的な転換点となるのです。

• 手続き：予想所要期間 参考事項 |

• 内容証明の送付：1〜2週間 必須手続きではないが証拠として有用 |

• 占有移転禁止仮処分：約1ヶ月 訴訟前に必ず先行が必要 |

• 建物引渡訴訟本案：3〜6ヶ月 事案の複雑度により延長可能 |

• 強制執行：約3ヶ月 申請から本執行まで |

建物引渡訴訟費用の構成

委任時の占有移転禁止仮処分 0ウォン（含まれる）

委任時の内容証明 0ウォン（含まれる）

裁判所納付実費（印紙・送達料・郵便料等） 約50万ウォン〜100万ウォン

内容証明のみ依頼時 20万ウォン

※ 不動産引渡し強制執行は別途契約で進行されます。

判決を受けたからといって安心してはいけません

建物引渡訴訟判決を受けて「もう終わった」と思う方が多いです。しかし相手方が判決に不服して控訴したり、判決確定後も退去を拒否するケースが少なくありません。判決確定後すぐに強制執行を申請して時間を短縮するのが核心です。

また占有移転禁止仮処分なしに訴訟を進行した場合、判決文に記載された占有者と実際の占有者が異なると執行自体が不可能になります。このような状況が発生すると新たな占有者を相手に建物引渡訴訟を最初からやり直さなければならないため、初期段階での徹底した準備が結果を左右します。

書類準備の重要性 — 建物引渡訴訟を提起するには所有権の証明と相手方の無断占有事実を具体的に立証しなければなりません。賃貸借契約書、内容証明写し、登記簿謄本、建築物台帳、土地台帳等が基本書類であり、無断使用者がいる場合は看板の写真や転入世帯閲覧内訳書等の追加証拠が必要です。書類が不備であれば裁判部が補正を要求し全体期間が延びます。