明渡訴訟専門弁護士実務ご案内

建物引渡訴訟、

賃貸人が必ず知っておくべき 費用・手続・期間の実戦ガイド

契約が終わったのに退去しない賃借人のせいで夜も眠れずにいらっしゃいますか？ 一日が過ぎるたびに積み重なる月額賃料の損失、もう先延ばしにはできません。

賃貸借期間が過ぎたのに賃借人が退去しない状況、月額賃料が数ヶ月滞納し連絡さえ途絶えた状況。建物オーナーにとってこれほどもどかしいことはありません。こういう時に必要なのが建物引渡訴訟です。建物引渡訴訟は占有を回復するために相手方に建物を明け渡して引き渡すよう請求する民事訴訟で、実務では明渡訴訟と同じ意味で使われています。

自分の建物なのになぜ訴訟までしなければならないのか悔しく思われるかもしれません。しかし現行法では賃借人が営業中または居住中の状態で賃貸人が勝手に退去を強制すると、逆に刑事処分や損害賠償請求を受ける可能性があります。適法な手続を踏んでこそ、自分の財産を安全に取り戻すことができるのです。

今この瞬間も損失は続いています

建物引渡訴訟を一日先延ばしにすればその分月額賃料の損失が積み重なり、新しい賃借人を見つけられない期間も長くなります。訴訟中にも賃借人が心理的圧迫を感じて自主退去するケースが多いため、迅速な着手が最善の戦略です。

建物引渡訴訟は所有者が正当な占有権原を喪失した占有者（賃借人等）を相手に、建物を明け渡して引き渡すよう裁判所に請求する訴訟です。核心的法理は所有者の所有物返還請求権に基づき、賃貸借関係では契約解除・終了に伴う不動産引渡義務の履行を求める形で進行されます。

建物引渡訴訟が必要な代表的なケースは以下の通りです。

このような場合に建物引渡訴訟が必要です

賃貸借期間が満了したのに賃借人が退去しない場合、月額賃料を長期間延滞して契約を解除したが依然として占有している場合、無断転貸や第三者が不法占有している場合、競売落札後に既存の占有者が引渡しを拒否する場合などがあります。住居用建物は2期分以上、店舗建物は3期分以上の賃料を延滞すると賃貸人が契約解除を通知できます。

建物引渡訴訟は単一の手続ではなく複数の段階が順次つながります。各段階でどのような準備が必要か、所要期間はどの程度かを正確に把握することが重要です。

1. 内容証明の発送：賃貸借契約終了の事実と退去要請を公式に通知します。法的強制力はありませんが、後の訴訟で賃貸人が適法な手続を踏んだという核心的証拠となります。

約1週間前後

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2. 占有移転禁止仮処分の申請：訴訟中に賃借人が第三者に占有を移すと勝訴しても強制執行が不可能になります。これを事前に遮断する必須の保全手続です。仮処分決定だけで賃借人が自主退去するケースもあります。

約1ヶ月

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3. 建物引渡訴訟の訴状提出：管轄裁判所に訴状を提出すると相手方に送達されます。被告が30日以内に答弁書を提出しなければ無弁論判決で迅速に終結できます。

送達 約2〜3週間

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4. 弁論および判決：答弁書が提出されると弁論期日が指定され裁判が進行します。通常2〜3回の弁論を経て判決が宣告され、順調な場合は訴訟提起後約3〜4ヶ月で判決を得ることができます。

約3〜4ヶ月

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5. 判決確定および強制執行：判決文送達後14日以内に控訴しなければ確定します。ほとんどの賃借人は判決確定後に自発的に退去しますが、それでも退去しなければ裁判所の執行官が現場に来て荷物を強制的に搬出する強制執行が進められます。

強制執行申請〜本執行 約3ヶ月

早期解決の核心

建物引渡訴訟の全体期間は通常4〜6ヶ月程度です。ただし初期対応次第で3ヶ月以内に終わることもあれば、1年以上に長引くこともあります。訴状に誤りがあると裁判所が補正命令を出しますが、その際数週間から数ヶ月が追加される場合があるため、最初から正確な訴訟準備が重要です。

建物引渡訴訟の費用は大きく弁護士委任料と裁判所に納付する実費（印紙代、送達料、鍵修理工、郵便料等）に分かれます。実費はすべて合わせて概ね50万ウォン〜100万ウォン程度です。電子訴訟を活用すれば印紙代10％割引の特典も受けられます。

200万ウォンから

弁護士委任料（事件の難易度・証拠の状態により異なり、相談時に透明にご案内）

V

占有移転禁止仮処分代行 0ウォン

V

内容証明の作成および発送 0ウォン

V

内容証明のみ依頼時 20万ウォン

V

不動産引渡強制執行は別途契約

裁判所実費（印紙代・送達料等）

約50〜100万ウォン

訴額・事件類型により異なる 電子訴訟時に印紙代10％割引

仮処分印紙代

約9,000ウォン

電子訴訟割引適用基準 委任時に仮処分代行費用なし

建物引渡訴訟の費用は最終的に勝訴すれば相手方に一定部分を請求できます。ただし調停で訴訟が終結するケースが多く、当事者が負担するケースもあるため、領収書をきちんと保管しておくことをお勧めします。

建物引渡訴訟で最も見落とされる部分が占有移転禁止仮処分です。これがなければ訴訟で勝訴しても建物を取り戻せないという不可解な状況が起こり得ます。

訴訟中に既存の賃借人が悪意で他の人に占有を移すと、既存の賃借人を相手に受けた判決文の効力は新しい占有者には及びません。結局、変更された占有者を相手に建物引渡訴訟を最初からやり直さなければなりません。このリスクを根本から遮断するのが占有移転禁止仮処分であり、建物引渡訴訟前に必ず経なければならない手続です。

弁護士を委任されれば占有移転禁止仮処分代行費用0ウォン、内容証明の作成・発送費用0ウォンで進められます。別途費用なく建物引渡訴訟の核心的な事前手続まで一度に解決できます。

• 手続段階：所要期間

• 内容証明の発送：約1週間

• 占有移転禁止仮処分：約1ヶ月

• 訴状提出および送達：約2〜3週間

• 弁論および判決：約3〜4ヶ月

• 判決確定：送達後14日

• 強制執行（必要時）：申請〜本執行 約3ヶ月

上記の期間は一般的な基準であり、事案の複雑度や裁判所の日程により異なる場合があります。賃借人が答弁書を提出せず無弁論判決となれば期間が大幅に短縮され、逆に賃借人が抗弁を提起すると追加の弁論機会が付与されて延びることがあります。送達を回避したり住所が不明な場合は公示送達に切り替わり期間がさらに長くなることもあります。

建物引渡訴訟を迅速に進めるには、事前に書類を漏れなく整理しておくことが核心です。どのような書類を準備するかが訴訟期間に大きく影響します。

基本準備書類

1. 賃貸借契約書 — 契約内容、期間、賃料等を確認できる原本または写し

2. 内容証明の発送記録 — 退去要請および契約解除通知を証明する資料

3. 月額賃料延滞内訳 — 入金記録、督促テキスト・カカオトークのキャプチャ等

4. 登記簿謄本 — 所有権確認用の不動産登記事項全部証明書

5. 建築物台帳・土地台帳 — 建物の現況確認および訴額算定に活用

建物引渡訴訟で勝訴判決を得たにもかかわらず賃借人が居座る場合、最終手段は強制執行です。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月かかります。

裁判所の執行官が現場に来て賃借人に自主退去期間（住居用約2週間、商業用約1週間）を付与し、それでも退去しなければ裁判所所属の執行官により荷物が強制的に搬出される本執行が進められます。執行時には鍵の引受け、現場対応まで執行専門家が一緒にサポートしますので、賃貸人が直接対面しなければならない負担を減らすことができます。

実際に強制執行まで行く割合は非常に低いです

ほとんどの賃借人は判決が確定すると自発的に退去します。実際に強制執行まで進む割合は全体事件の約5％未満です。それでも万一に備えて強制執行まで設計しておくことが建物引渡訴訟戦略の核心です。

不動産専門弁護士（大韓弁護士協会登録） 民事専門弁護士（大韓弁護士協会登録） 公認仲介士資格保有

MBC 出演

KBS 出演

SBS 出演

YTN 出演

今日も各種メディアで不動産紛争専門家として報道されており、内容証明の発送から占有移転禁止仮処分、建物引渡訴訟、強制執行の全過程を一つの流れでサポートしています。ご訪問の必要なく電話のみでも委任が可能であり、全国どこからでも進められます。

4段階の委任手続

1. 初回相談：書類準備のご案内

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2. 詳細相談：事件分析・戦略策定

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3. 委任契約：費用確定・契約締結

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4. 訴訟進行：全過程の遂行

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