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強制退去手続き、どこから 始めればよいのか？

内容証明の発送から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、そして最終的な強制執行まで。

賃貸人が必ず知っておくべき強制退去手続き4段階を明確に整理します。

不動産訴訟累積

賃貸借の契約期間が終わったのに賃借人が居座って退去しないなら、あるいは家賃が数ヶ月滞納されているなら、賃貸人としては本当に途方に暮れるでしょう。「自分の建物なのになぜ思い通りにできないのか？」と思いますが、韓国の法律は賃貸人が直接鍵を交換したり荷物を出す行為を違法と規定しています。住居侵入罪、強要罪、損壊罪等の刑事罰まで受ける可能性があるからです。

結局、合法的な強制退去手続きを踏むことが最も早く確実な道です。その過程が難しく感じるかもしれませんが、全体の流れを理解し専門家の助けを借りれば、想像以上に体系的に解決できます。

賃貸人が絶対にしてはならない行為

賃借人の同意なくドアロックを変えたり、物を強制的に片付けたり、水道や電気を止める行為はすべて刑事罰の対象です。必ず法が定めた手続きに従って進めなければなりません。

1. STEP 1：内容証明の発送 — 契約解除と退去要求を公式通知

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2. STEP 2：占有移転禁止仮処分 — 占有者のすり替えを事前阻止

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3. STEP 3：明渡訴訟の提起 — 裁判所の判決で退去権限を確保

占有移転禁止仮処分とともに本案訴訟である明渡訴訟を裁判所に提起します。明渡訴訟とは、不動産を無断で占有している相手に引渡しを請求する民事訴訟であり、勝訴すれば強制執行ができる執行権原を確保することになります。訴訟期間は事件の複雑さにより異なりますが、書類を徹底的に準備すればより迅速に判決を受けることができます。豊富な経験を持つ専門弁護士の助力が期間短縮に決定的な役割を果たします。

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4. STEP 4：強制執行 — 裁判所の執行官による最終引渡し

勝訴判決が確定したにもかかわらず賃借人が退去しないなら、裁判所に不動産引渡し強制執行を申請します。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月かかります。執行官が現場で計告（予告）を実施し、自主退去期間を付与した後にも履行されなければ、裁判所所属の執行官により荷物を強制的に搬出する本執行が行われます。この日が不動産を最終的に取り戻す日です。

強制退去手続き全体フロー

1. 内容証明の発送（解除通知＋退去要求）

2. 占有移転禁止仮処分の申立て（占有変更阻止）

3. 明渡訴訟の提起（執行権原確保）

4. 勝訴判決確定（執行文＋確定証明書＋送達証明書）

5. 強制執行の申請（執行官室受付）

6. 計告（予告）実施＋自主退去期間付与

7. 本執行 — 不動産最終引渡し完了

賃借人が退去しない期間が長引くほど、賃貸人の経済的損失は雪だるま式に膨らみます。家賃収入は途絶えたのに管理費と税金は出ていき、新しい賃借人も受け入れられない状態が続きます。また時間が経つほど占有者が変わったり状況が複雑になって、訴訟期間自体が延びるケースも少なくありません。

時間損失

強制退去手続きを先延ばしにするほど、空室期間の家賃損失が蓄積します。迅速な対応がそのまま費用削減です。

占有変更リスク

占有移転禁止仮処分なしで放置すると、賃借人が第三者に占有を譲り、執行不能の事態になりかねません。

証拠確保

滞納明細、会話記録、契約書等を早期に整理しておけば、訴訟で有利な立場を先取りできます。

法的安全

感情に任せて違法な自力救済を行うと、かえって賃貸人が処罰されます。必ず法的手続きに従わなければなりません。

TIP

強制退去手続きで最も多いミスは、占有移転禁止仮処分を省略することです。このひとつの段階を省くと、勝訴後も強制執行が阻まれ、数ヶ月の時間と労力が水の泡になります。訴訟開始前に必ず仮処分から申し立てましょう。

強制退去手続きを踏むには弁護士の委任料と裁判所に納付する実費が必要です。事件の難易度と証拠の状態によって具体的な金額は異なりますが、おおよその範囲をご案内します。

占有移転禁止仮処分（委任時） 0円

内容証明（委任時） 0円

内容証明のみ別途依頼時 20万ウォン

裁判所納付実費（印紙、送達料、郵便料等） 約50万〜100万ウォン

不動産引渡し強制執行 別途契約

強制執行終了後は、強制執行費用確定手続きを通じて訴訟費用と執行費用の一部を相手方に請求できます。この点もあらかじめ知っておけば費用負担を軽減するのに役立ちます。

MBC報道 KBS報道 SBS報道 YTN報道 各種メディア多数

1. 1次相談及び書類準備 — お電話で事件の概要を共有し、必要な書類（賃貸借契約書、滞納明細、解除通知の証拠、登記簿等）のご案内を受けます。

2. 深層相談 — 事実関係と証拠の状態をもとに、事件に合った戦略と予想される流れを設計します。

3. 委任契約 — 費用と進行範囲を透明に確認し契約を締結します。

4. 訴訟進行 — 内容証明、占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、強制執行まで全過程を弁護士が直接遂行します。

Q 強制退去手続き全体の期間はどのくらいですか？

事件により異なりますが、内容証明から明渡訴訟の判決まで通常数ヶ月かかります。強制執行まで至ると申請から本執行まで約3ヶ月が追加されます。書類準備が徹底しているほど、そして専門弁護士が関与するほど全体期間を短縮できます。

Q 占有移転禁止仮処分は必ずやるべきですか？

非常に強くお勧めします。この手続きなしで明渡訴訟を進行すると、判決後の強制執行時点で占有者が変わっていれば執行が不可能になります。印紙代は電子訴訟基準で約9,000ウォン程度であり、費用対効果が非常に高い手続きです。

Q 強制執行時に物品はどう処理されますか？

本執行時に裁判所所属の執行官により荷物が強制的に搬出されます。搬出された物品は保管倉庫に運搬・保管され、その後法的手続きに従い売却や廃棄処理が行われます。執行現場には鍵修理業者等が同行し、賃貸人本人または訴訟代理人の出席が必要です。

Q 強制退去手続きの費用を相手方に請求できますか？

Q ソウル以外の地方でも委任できますか？

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