明渡訴訟専門弁護士の実務案内

強制執行期間、勝訴判決後

不動産を取り戻すまで 実際にどのくらいかかる？

「判決が出たのに賃借人がまだ退去しません。これからどうすればいいですか？」

核心要約: 明渡訴訟の強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月です。荷物の売却手続きまで含めると合計3〜4ヶ月程度を見込む必要があります。ただし執行官室の事情や現場の変数により期間は変わり得ます。

明渡訴訟の強制執行は、裁判所の勝訴判決を受けたにもかかわらず賃借人が自主的に不動産を明け渡さない場合、裁判所所属の執行官により荷物を強制的に搬出し、不動産の占有を賃貸人に移転する法的手続きを指します。簡単に言えば、国家の公権力で賃借人を退去させる最後の手段です。

いくら自己所有の不動産であっても、賃貸人が自らドアを開けて入り荷物を出すと住居侵入罪や建造物侵入罪に該当する可能性があります。必ず法的手続きである強制執行を通じてのみ占有を回収しなければなりません。この点を必ず覚えてください。

任意執行は絶対に禁物です

判決文を受け取っても直接荷物を出したり施錠装置を交換すると、むしろ刑事処罰を受ける可能性があります。強制執行は必ず裁判所の執行官を通じて行わなければなりません。

明渡訴訟の強制執行は大きく4段階に分かれ、各段階で一定の期間がかかります。全体の強制執行期間を正確に理解するためには、各段階の流れを把握することが重要です。

STEP 01

執行文の付与および強制執行申請書の提出

勝訴判決文に執行文の付与を受けた後、管轄裁判所の執行官室に不動産引渡し強制執行申請書を提出します。執行力ある判決正本が必須書類で、これを基に執行官が事件を配当されます。

約1〜2週間

STEP 02

催告執行（1次警告）

執行官が現場を直接訪問し、賃借人に「判決が確定したので一定期間内に自主的に不動産を引き渡せ」という趣旨の警告をします。通常1〜2週間の自主退去期間が付与されます。この段階でほとんどの賃借人が現実を受け入れ退去する場合が多いです。

申請後約2週間内に催告/自主退去誘導期間約1〜2週間

STEP 03

続行申請および本執行

催告期間が過ぎても賃借人が不動産を明け渡さない場合、賃貸人は執行官室に続行申請書を提出します。その後、執行官がスケジュールを組んで本執行を行います。本執行日に裁判所所属の執行官が現場で荷物を強制的に搬出し、鍵修理工と証人2名が必要です。この日が不動産を実際に引き渡してもらう日です。

続行申請後、本執行まで約4〜6週間

STEP 04

搬出物品の保管および売却手続き

本執行で搬出した賃借人の荷物は物流倉庫に保管されます。賃借人が荷物を引き取りに来ない場合、裁判所に売却許可申請をしなければならず、保管料は賃貸人が一時的に負担します。売却まで完了すれば費用を相手方に請求できます。

別途1〜2ヶ月追加

総強制執行期間まとめ: 強制執行の申請から本執行まで約3ヶ月、荷物の売却まで含めると合計3〜4ヶ月です。ただし執行官室のスケジュール、現場状況、賃借人の対応等の変数により期間が異なる場合があるため、経験豊富な専門弁護士のサポートが重要です。

• 手続き段階: 主要内容 所要期間 |

• 執行文の付与+申請: 判決文に執行文の付与、執行官室に申請書提出 約1〜2週間 |

• 催告執行: 執行官の現場訪問、自主退去の警告および誘導 約2〜3週間 |

• 続行申請+本執行: 続行申請後、執行官のスケジュールに従い本執行実施 約4〜6週間 |

• 荷物の売却手続き: 搬出物品の保管、売却許可申請、最終処分 別途1〜2ヶ月 |

• 合計（本執行まで）: 強制執行申請〜不動産引渡し完了 約3ヶ月 |

すべての強制執行事件の期間が同一ではありません。実務で強制執行期間に影響を与える代表的な変数をご紹介します。

執行官室の業務量

裁判所ごとに執行官の人員と待機事件数が異なります。事件が溜まっている裁判所ほど催告および本執行のスケジュールが遅れる場合があります。

物品の量と現場の条件

不動産内部に荷物が多かったり、狭い路地に位置して搬出が困難な場合、執行スケジュールの調整に追加時間がかかることがあります。

賃借人の態度

催告段階で自主退去すれば期間が大幅に短縮されます。逆に最後まで居座ったり現場で抵抗すると追加時間がかかります。

弁護士の執行経験

強制執行は現場中心の手続きです。変数に対する対応力が豊富なほど不必要な遅延なく期間を短縮できます。

強制執行は訴訟費用のように法に定められた金額がなく、現場状況により変わる部分が多いです。ただし裁判所等に納付する実費（印紙、送達料、鍵修理工、郵便料等）をすべて合算すると概ね50万円〜100万円程度と見込めます。

加えて、搬出された荷物の運搬および保管費用が別途発生します。荷物の量、保管期間、物流倉庫の所在地等により金額が異なるため、事前に専門弁護士とご相談の上、予想費用を把握しておくのが良いでしょう。

一般的な民事訴訟と異なり、不動産引渡し強制執行は現場中心の手続きです。書類さえうまく書けばよいというものではありません。執行官ごとに手続きの運営方法が若干異なる場合があり、現場で予期せぬ状況が起きることも少なくありません。このとき豊富な経験を基に即座に対応できるかどうかが強制執行期間を左右します。

明渡訴訟の直接遂行

強制執行の直接経験

不動産関連訴訟累積

大韓弁護士協会登録の不動産専門/民事専門弁護士・宅地建物取引士資格保有

強制執行期間だけを切り取って見ると約3ヶ月です。しかし実務ではその前段階である明渡訴訟自体の期間も併せて考慮する必要があります。自分の不動産を完全に取り戻すまでの全体期間を一目で整理します。

1. 内容証明の送付: 契約解除の通告

2. 占有移転禁止仮処分 約3週間

3. 明渡訴訟: 本案進行 約4〜6ヶ月

4. 強制執行: 約3ヶ月

1段階: 1次相談および書類準備

お電話1本で始まります。現在の状況をお伝えいただければ、必要な書類と次のステップをすぐにご案内いたします。

2段階: 精密相談

書類を基に事件の争点、予想期間、費用を具体的に分析してご案内いたします。

3段階: 委任契約

訪問なしでお電話だけでも委任契約が可能です。全国どこからでも進行できます。

4段階: 訴訟および執行の進行