明渡訴訟実務ガイド

明渡訴訟強制執行の所要期間、

申請から完了まで実際にかかる時間

明渡訴訟処理件数

強制執行直接遂行

不動産訴訟実績

賃貸借契約が解除されたにもかかわらず賃借人が建物を明け渡さず明渡訴訟を進め、苦労して勝訴判決を受けたのであれば、最後の関門である明渡訴訟強制執行の所要期間が最も気になるところでしょう。判決文を手にしても賃借人が最後まで粘るなら、結局裁判所の力を借りて占有を回収しなければなりません。この記事では強制執行申請から建物を取り戻すまでの各段階で実際にかかる期間と手続を具体的にご案内します。

明渡訴訟で「賃借人は賃貸人に建物を引き渡せ」という判決が出ると大半の賃借人は自発的に退去します。しかし一部の賃借人は判決にもかかわらず建物に居座り続けることがあります。建物オーナーにとっては勝訴判決を得たにもかかわらず占有を回収できないもどかしい状況が続くのです。

このとき建物オーナーが直接建物に入り賃借人の物品を移動させたり強引にドアを開けると、かえって住居侵入罪や器物損壊罪で処罰される可能性があります。いくら自己所有の建物であっても法的手続なしには占有を回収できないため、必ず裁判所に不動産引渡強制執行を申請しなければなりません。

明渡訴訟強制執行とは、裁判所の勝訴判決を執行権原として、裁判所所属の執行官が当該不動産に直接訪問し賃借人の物品を強制搬出して建物の占有を賃貸人に移転する公的手続を指します。

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明渡訴訟で勝訴判決を受けた後、強制執行申請から本執行までは約3ヶ月程度かかります。売却手続まで含めると合計3〜4ヶ月になる場合があります。各段階を具体的に見ていきましょう。

約3ヶ月

強制執行申請から本執行完了までの所要期間 （売却手続含む場合3〜4ヶ月）

1. 執行文付与申請および強制執行受付：約1〜2週間 勝訴判決文が確定したら裁判所に執行文付与を申請します。執行文が添付された判決正本を持って管轄裁判所の執行官室に不動産引渡強制執行申請書を受付します。この過程で予告費用等の実費を納付します。

2. 警告執行（1次警告）：受付後約2週間以内 裁判所の執行官が当該不動産に直接訪問し、賃借人に強制執行が受付されたことを告知します。通常1〜2週間以内の期限を定めて自主退去を勧告する手続です。この段階でかなりの賃借人が自発的に建物を明け渡します。

3. 続行申請および本執行：警告後約1〜2ヶ月 警告期限が過ぎても賃借人が建物を明け渡さなければ、賃貸人は執行官室に続行申請書を提出します。執行官は自身のスケジュールに合わせて本執行の日を決めます。本執行日に裁判所所属の執行官が当該不動産で賃借人の物品を強制搬出し、建物の占有が賃貸人に移転します。

4. 物品保管および売却処理：本執行後別途1〜2ヶ月 搬出された物品は保管倉庫に移送されます。賃借人が定められた期間内に物品を引き取りに来なければ、裁判所の売却許可を受けて物品を売却処理します。保管費と売却費用は後日賃借人に請求できます。

明渡訴訟強制執行の所要期間はさまざまな変数によって変わりえます。以下の4つは実務で期間に最も大きな影響を与える要素です。

執行官のスケジュール

各裁判所の執行官室ごとに処理件数とスケジュールが異なります。事件が立て込んでいる執行官室の場合、本執行の日を決めるまで追加の時間がかかることがあります。

現場の状況

建物内の物品量、階数、駐車可否等の現場条件によって本執行に必要な人員と時間が変わり、日程調整に時間がかかる場合があります。

賃借人の対応態度

警告段階で自発的に退去すれば迅速に終結します。一方、最後まで粘ったり執行を妨害すると手続が長引く可能性があり、妨害行為は別途の法的責任につながりえます。

書類の準備状況

執行文付与、送達証明書等の必要書類が漏れなく揃っていれば、受付から警告まで遅延なく進行します。書類不備の場合は補正手続で時間が追加されます。

強制執行期間だけ見ると約3ヶ月ですが、その前に進めなければならない明渡訴訟本案と占有移転禁止仮処分まで含めると全体の期間はさらに長くなります。明渡訴訟をご検討であれば全体過程の流れを把握することが重要です。

1. 内容証明発送：契約解除通知

→

2. 占有移転禁止仮処分

約3週間

→

3. 明渡訴訟本案：約4〜6ヶ月

→

4. 強制執行：約3ヶ月

占有移転禁止仮処分は訴訟進行中に賃借人が第三者に占有を移し判決の効力が無力化されるのを防ぐため、必ず並行すべき手続です。仮処分をしなければ勝訴しても新しい占有者を相手に再度訴訟を進めなければならない状況が生じえます。

実費参考案内

Q 警告だけで賃借人が出ていくケースは多いですか？

はい、実務上大半の賃借人は勝訴判決文を受け取るか警告執行が進むと自発的に退去する傾向があります。裁判所の執行官が直接訪問して警告すると強制執行が現実的に迫るため、この時点で自主退去を決める場合が多いです。本執行まで行く割合は全事件中少数です。

Q 強制執行費用は賃貸人が全額負担するのですか？

強制執行費用はまず賃貸人が納付しますが、執行完了後に賃借人に請求できます。勝訴判決に「訴訟費用は敗訴者が負担する」という主文が含まれているためです。ただし賃借人の財産状況によって実際の回収可否は変わりえます。

Q 自分の建物なのに直接ドアを開けて入ってはいけないのですか？

絶対にいけません。所有者であっても賃借人が占有している建物に無断で進入すると住居侵入罪で刑事処罰を受ける可能性があります。必ず裁判所の強制執行手続を通じて占有を回収しなければなりません。賃借人の物品を勝手に外に出す行為も器物損壊罪や権利行使妨害罪に該当しうるのでご注意ください。

Q 全国どこからでも依頼可能ですか？

• サービス項目：費用

• 明渡訴訟弁護士委任料：200万ウォンから（事件ごとに異なる）

• 占有移転禁止仮処分（委任時）：0ウォン

• 明渡内容証明（委任時）：0ウォン

• 内容証明のみ単独依頼：20万ウォン

• 不動産引渡強制執行：別途契約

• 裁判所納付実費（印紙、送達料等）：概ね50万〜100万ウォン

ホームページ上部メニューから1分で申請できます。

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