明渡訴訟専門法律センター

建物明渡強制執行の手続き、

申請から本執行まで 約3ヶ月の総まとめ

明渡訴訟で勝訴したのに賃借人が退去しないなら、もう強制執行しかありません。申請から警告、本執行、売却まですべての段階を一目で確認してください。

強制執行の直接遂行

不動産訴訟の経験

明渡訴訟で勝訴判決を受けたにもかかわらず賃借人が最後まで建物を明け渡さないなら、建物オーナーにとっては歯がゆく途方に暮れるしかありません。こうした状況で法的に建物を取り戻す唯一の方法が建物明渡強制執行です。

建物明渡強制執行は、裁判所所属の執行官が該当不動産を訪問し、占有者の荷物を強制的に搬出し、建物の占有を賃貸人に移転する手続きです。勝訴判決があっても勝手に建物に入って荷物を出せば住居侵入等の刑事問題が生じ得るため、必ず法的手続きに従って進めなければなりません。

この記事では建物明渡強制執行の手続きを段階別に詳しくご案内します。強制執行の申請から本執行完了まで約3ヶ月程度かかり、その後の売却手続きまで含めると全体の過程はさらに長くなることがあります。

OVERVIEW

建物明渡強制執行とは、明渡訴訟で勝訴判決を得たにもかかわらず賃借人や占有者が自主的に建物を明け渡さない場合、民事執行法に基づき裁判所所属の執行官が強制的に占有を移転する手続きです。

一般的な金銭債権に対する執行が書面審理を中心に進むのとは異なり、不動産引渡強制執行は現場中心の手続きであり変数が非常に多くあります。執行現場で起こりうる様々な状況を事前に把握し備えなければならないため、経験豊富な専門家の助けが不可欠です。

! 必ず覚えてください

勝訴判決を得たとしても、建物オーナーが直接建物に入って賃借人の荷物を出したりドアを開けたりすると住居侵入罪等で刑事処罰を受ける可能性があります。必ず裁判所の強制執行手続きを通じて合法的に建物の引渡しを受けなければなりません。

PROCESS

建物明渡強制執行の手続きは大きく以下の順序で進みます。各段階で何が行われるかを事前に把握しておけば、実際の進行時にはるかにスムーズです。

執行文の発行

➔ 強制執行の申請

➔ 警告執行

➔ 本執行

➔ 売却

1. 執行文の発行および書類準備：建物明渡強制執行を始めるには、まず執行力のある判決正本を備えなければなりません。そのため第1審裁判所（訴訟記録が上級審にあればその裁判所）に執行文の付与を申請します。

執行文と共に送達証明書と確定証明書も発行を受けなければなりません。これらの書類がすべて揃って初めて強制執行の申請が可能になります。各書類の発行時に所定の印紙代が必要であり、申請書の様式は裁判所の窓口に備え付けてあります。

所要期間：約1〜2週間

2. 管轄裁判所の執行官室に強制執行申請書を提出：執行力のある判決正本、送達証明書等の必須書類を添付して、該当不動産所在地の管轄裁判所の執行官事務所に強制執行申請書を提出します。

申請書が受理されると担当執行官が配属され、執行費用の予納案内が行われます。予納金を納付すると執行官が警告執行の日程を指定して債権者（建物オーナー）に通知します。

受理から警告まで：約2週間

3. 警告執行（1次警告手続き）：警告執行は裁判所所属の執行官が該当建物に直接訪問し、占有者に強制執行が受理されたことを知らせ、一定期限内に自主的に建物を引き渡すよう警告する手続きです。

執行官は警告案内状を建物内部の見やすい場所に貼付します。通常1週間から2週間程度の自主引渡期間を付与します。警告執行時には建物オーナー（債権者）本人または訴訟代理人の出席が必要であり、立会人2名と必要に応じて鍵修理工が同行します。

実務的には、警告執行が行われると多くの賃借人がこの段階で自主退去するケースが多くあります。強制執行が現実化したという事実自体が相当な圧力になるためです。

警告期間：1〜2週間付与

4. 本執行（強制搬出手続き）：警告期間が満了したにもかかわらず占有者が建物を明け渡さなければ、建物オーナーは執行官に強制執行続行申請書を提出します。その後執行官が本執行の日程を指定します。

本執行当日には裁判所所属の執行官によって建物内部にある占有者の動産（荷物）が強制的に搬出されます。搬出された物品は執行官が指定する物流倉庫に運搬され保管されます。この過程で鍵の交換も行われ、建物の占有が建物オーナーに移転されます。

本執行が完了する日こそ建物オーナーが建物を引き渡される日です。この過程で発生する費用（運搬費、保管費、鍵交換費等）は一時的に建物オーナーが負担しますが、その後占有者に請求できます。

続行申請〜本執行：約2週間以上

5. 保管物の売却手続き：本執行後、物流倉庫に保管された占有者の物品を一定期間過ぎても引き取りに来ない場合、裁判所に売却許可を申請して該当物品を処分できます。

売却手続きは本執行とは別に進み、短ければ3ヶ月から長ければ5〜6ヶ月かかることがあります。売却が完了すれば保管費用の負担から解放されるため、迅速に売却手続きを進めるのが有利です。

売却完了まで：3〜6ヶ月追加

TIMELINE

建物明渡強制執行の全体期間を表にまとめると以下の通りです。事案によって期間は異なりますが、一般的な基準をご案内します。

• 手続き段階：所要期間

• 執行文の発行および書類準備：約1〜2週間

• 強制執行の申請〜警告執行：約2週間

• 警告の自主引渡期間：1〜2週間

• 続行申請〜本執行完了：約2週間以上

• 申請〜本執行完了の合計：約3ヶ月

• 保管物の売却（別途）：3〜6ヶ月追加

ご注意いただくべき点

上記の期間は一般的な場合を基準にしたものであり、管轄裁判所の業務量や現場の状況によって異なることがあります。特に占有者が執行に従わなかったり予想外の変数が発生すると期間がさらに延びることがあります。経験豊富な専門家と共に進めれば不必要な遅延を最小化できます。

DOCUMENTS

建物明渡強制執行を申請するためには以下の書類を準備する必要があります。書類が不備だと申請が却下される場合があるため、丁寧に揃えることが重要です。

執行力のある判決正本 - 判決文に執行文が付与された文書

送達証明書 - 判決文が相手方に送達されたことを証明

確定証明書 - 判決が確定したことを証明する文書

不動産登記簿謄本 - 該当建物の登記情報確認用

強制執行申請書 - 管轄裁判所の執行官室に提出する申請書

COST

建物明渡強制執行の費用は大きく裁判所に納付する実費と弁護士委任料に分かれます。実費は印紙代、送達料、鍵修理工費用、郵便料等をすべて合算すると概ね50万ウォン〜100万ウォン程度かかります。

ただし建物の規模や荷物の量によって搬出費用と物流倉庫の保管費が追加で発生する場合があります。また本執行時に必要な機材等によっても費用が異なるため、正確な費用は事件の具体的な状況を把握した後にご案内を受けるのが最も正確です。

₩ 費用の回収が可能です

建物明渡強制執行にかかった費用は執行費用確定決定の申請を通じて相手方（占有者）に請求できます。執行予納金、運搬費、保管費、鍵交換費等が請求可能な項目に含まれます。

WHY EXPERT

建物明渡強制執行は法律知識だけでは不十分です。執行現場で発生する数多くの変数をリアルタイムで判断し対応できる現場経験が核心です。

1. 現場の変数に即座に対応：占有者の抵抗、第三者の出現、予想外の物品等、現場で生じる突発事態を経験に基づいて処理します。

2. 不必要な遅延の防止：書類の補正や手続きの不備による遅延なしに迅速に手続きを進め、時間と費用を節約します。

3. 訴訟段階から執行に備える：明渡訴訟の進行段階から強制執行を念頭に置いて戦略を策定すれば、最終引渡しまではるかにスムーズになります。

4. 全過程ワンストップ対応：内容証明の送付、占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、強制執行まですべての過程を一貫して進めることができます。

SPECIALIST

内容証明の送付から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、そして建物明渡強制執行まで全過程を直接遂行しており、各段階で経験豊富な実務陣がお供します。強制執行は別途委任で進行されます。

MBC出演 KBS出演 SBS出演 YTN出演 各種メディア報道

STEP BY STEP

1. 1次相談および書類準備

2. 深層相談：書類を基に事件の争点と進行戦略を具体的に議論します。

3. 委任契約の締結：費用と手続きを透明にご案内した上で委任契約を進めます。

4. 訴訟および強制執行の進行：明渡訴訟から強制執行まで段階別に専門的に進行されます。

弁護士委任料のご案内

明渡訴訟委任時は占有移転禁止仮処分費用0ウォン、内容証明費用0ウォンで進行されます。内容証明のみ別途依頼時は20万ウォン、不動産引渡強制執行は別途契約で進行されます。

FULL PROCESS

建物明渡強制執行は明渡訴訟の最終段階です。最初から最後までの全体過程を理解すれば、現在どの段階にいるかを把握し今後の方向を定めるのに役立ちます。

内容証明

➔ 仮処分

➔ 明渡訴訟

➔ 判決

➔ 強制執行

内容証明の送付から始めて、占有移転禁止仮処分で占有移転を遮断した後、明渡訴訟を提起します。明渡訴訟は通常4ヶ月から6ヶ月程度かかり、勝訴判決後も賃借人が自主退去しなければ建物明渡強制執行を進めることになります。