LEGAL GUIDE

賃借人退去不応罪、

建物オーナーが必ず知っておくべき 法的対応戦略

契約が終了しても賃借人が退去しません。感情的に対応すると、かえって建物オーナーが処罰される可能性があります。正当な法的手続きで確実に解決する方法をご案内します。

強制執行

PART 01

賃貸借契約期間が満了したにもかかわらず、賃借人が建物を明け渡さず苦しんでいらっしゃいますか？多くの建物オーナーの方々がこのような状況で「退去不応罪で処罰できるのではないか？」と考えます。

退去不応罪は刑法第319条第2項に規定された犯罪で、他人の住居や建造物等に適法に入った後、退去要求を受けても立ち去らない場合に成立します。3年以下の懲役または500万ウォン以下の罰金に該当します。

刑法第319条

第1項：人の住居、管理する建造物、船舶や航空機または占有する部屋に侵入した者は3年以下の懲役または500万ウォン以下の罰金に処する。

第2項：前項の場所で退去要求を受けて応じなかった者も前項の刑と同じとする。

しかし、ここで建物オーナーが必ず知っておくべき重要な事実があります。賃貸借関係における賃借人の退去不応は、刑法上の退去不応罪が容易に成立しないということです。

PART 02

1. 保証金返還前までの占有権限の認定：賃貸借契約が終了しても、賃貸人が保証金を返還していない状態であれば、賃借人は同時履行の抗弁権を有します。保証金の返還を受けるまで建物を占有する正当な権限が維持されるため、退去不応罪は成立しにくくなります。

2. 賃借人の居住権保護：住宅賃貸借保護法は賃借人の居住安定を強力に保護しています。契約が終了したからといって直ちに不法占有になるわけではありません。特に契約更新請求権が残っている場合、賃貸人がむやみに退去を要求することはできません。

3. 刑事と民事領域の区分：賃貸借紛争は本質的に民事領域に該当します。刑事告訴をしたとしても、捜査機関で民事紛争と判断されて不起訴処分になる可能性が高いです。したがって、民事的手続きである明渡訴訟が最も確実な解決方法です。

建物オーナーが絶対にしてはいけない行動

いくら建物の所有者であっても、法的手続きなしに賃借人の荷物を強制的に搬出したり、玄関の暗証番号を勝手に変更したり、電気・水道の停止措置を取ると、かえって建物オーナー側が住居侵入罪、強要罪、器物損壊罪等で刑事処罰を受ける可能性があり、その後の明渡訴訟でも不利に作用する場合があります。

危険な自力救済（処罰対象）

賃借人の荷物を強制搬出

出入口の施錠装置の交換

電気・水道・ガスの遮断

賃借人への大声・威嚇

合法的な対応（推奨手続き）

内容証明の送付

占有移転禁止仮処分の申請

明渡訴訟の提起

裁判所への強制執行申請

PART 03

賃借人の退去不応罪による刑事処罰を期待しにくい以上、建物オーナーは民事的手続きを通じて体系的に対応しなければなりません。内容証明の送付から明渡訴訟、そして強制執行まで段階的に進行するのが最も確実な方法です。

1. 内容証明の送付：賃貸借契約解除の意思と退去要求を内容証明を通じて公式的に伝達します。法的強制力はありませんが、今後の訴訟で重要な証拠となり、賃借人に心理的圧迫を与えることができます。住宅の場合、契約満了日の6ヶ月前から2ヶ月前までに契約解除の意思を通知しなければ、黙示的更新を防止できません。

2. 占有移転禁止仮処分の申請：明渡訴訟の判決が出る前に賃借人が第三者に占有を移転してしまうと、判決の実効性が低下します。これを防止するために占有移転禁止仮処分を事前に申請しておくことが重要です。印紙代は電子訴訟基準で約9,000ウォン程度であり、別途の担保供託金が必要です。

3. 明渡訴訟の提起：賃借人が内容証明にも退去に応じなければ、裁判所に明渡訴訟を提起します。第1審判決まで通常4〜6ヶ月、事案によっては1年近くかかることもあります。賃貸借契約終了の事実と退去要請の証拠を明確に備えることが勝訴の核心です。

4. 不動産引渡し強制執行：明渡訴訟で勝訴しても賃借人が最後まで退去しなければ、裁判所に強制執行を申請します。申請から本執行まで約3ヶ月を要し、裁判所所属の執行官により建物内の荷物を強制的に搬出する手続きです。

PART 04

明渡訴訟は単に訴状を提出すれば終わる手続きではありません。賃貸借契約の効力判断、契約更新請求権の行使有無、延滞賃料の算定、保証金の同時履行関係など複雑な法理が絡み合っており、不動産訴訟専門弁護士の支援が必須です。

明渡訴訟の直接遂行

強制執行の遂行

不動産関連訴訟

明渡内容証明の送付から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、そして強制執行まで全過程をサポートします。ご来所なしにお電話のみでも委任が可能であり、全国どこからでもご依頼いただけます。強制執行の場合、執行専門家が現場で鍵の引き渡し、執行同行など実質的な対応までサポートします。（強制執行は別途委任）

PART 05

• 項目：費用

• 明渡訴訟弁護士委任料

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• 委任時の内容証明送付：0ウォン（無料）
• 委任時の占有移転禁止仮処分：0ウォン（無料）
• 内容証明のみ単独依頼：20万ウォン
• 裁判所納付実費（印紙・送達料等）：約50万ウォン〜100万ウォン
• 不動産引渡し強制執行：別途契約

費用案内の参考事項

PART 06

賃借人の退去不応問題でお困りの建物オーナー様、複雑にお考えにならなくて結構です。お電話一本で全ての手続きが始まります。

1. 1次相談・書類準備：お電話で事件概要をお話しいただければ、必要な書類リストと予想される手続きをご案内いたします。

2. 深層相談：書類をもとに事件の争点を分析し、最適な戦略を策定します。

3. 委任契約：ご来所なしにお電話のみでも委任が可能です。全国どこからでもご依頼いただけます。

4. 訴訟進行：PART 07

Q

退去不応罪と住居侵入罪は違うものですか？

はい、異なります。住居侵入罪は最初から不法に侵入した場合に成立し、退去不応罪は適法に入った後、退去を求められても立ち去らない場合に成立します。どちらも刑法第319条に規定されており、保護法益は事実上の住居の平穏です。

Q

賃借人が家賃を払わないのですが、すぐに退去させられますか？

住宅の場合、賃借人の賃料延滞額が2期分の賃料に該当すれば契約を解除でき、商業施設の場合は3期分の賃料延滞時に解除が可能です。ただし、必ず解除の意思表示を明確にしなければならず、自動的に契約が終了するわけではありません。解除通知後も退去しなければ、明渡訴訟を通じて法的に退去させなければなりません。

Q

契約更新請求権を行使した賃借人も退去させられますか？

賃借人は1回に限り契約更新請求権を行使できます。ただし、賃料を複数回延滞した場合、建物を破損した場合、賃貸人の許可なく他人に転貸した場合には更新拒絶が可能です。このような状況であれば、適法に退去を要求することができます。

明渡訴訟期間 明渡訴訟費用 強制執行手続き

内容証明の作成方法

免責事項