LEGAL GUIDE

占有移転禁止仮処分の申請方法

4段階の手続きと準備書類・費用の総整理

明渡訴訟で勝訴しても強制執行が不可能になる状況を防ぐには 占有移転禁止仮処分の申請方法を必ず知っておかなければなりません

「明渡訴訟だけすれば終わりではないか？」と思っている賃貸人の方が少なくありません。しかし訴訟期間は通常6ヶ月前後かかります。その間に賃借人が第三者に占有を移してしまったらどうなるでしょうか？苦労して勝ち取った勝訴判決が無用の長物になります。新しい占有者を相手に最初から訴訟をやり直さなければならない状況が起こりえます。

このようなことを事前に遮断する手続きが占有移転禁止仮処分です。裁判所に申請して決定を受けておけば、賃借人が占有を移転しても承継執行文の付与を受けて当該第三者の占有まで排除できます。実務では明渡訴訟と一緒に進行することが事実上必須の手続きとして定着しています。

今日は占有移転禁止仮処分の申請方法を段階別に整理いたします。どんな書類が必要か、費用はいくらかかるか、注意すべき点は何かまで実務経験をもとに詳しくご案内します。

明渡訴訟の判決文の効力は訴訟当事者にのみ及びます。訴訟進行中に占有者が変わると判決文では新しい占有者を退去させることができなくなります。判決の執行力が及ばないためです。

仮処分なしに明渡訴訟のみ進行した場合

賃借人が訴訟途中で知人や家族に占有を移転すると、勝訴判決を受けても強制執行が不可能です。被告を新たに指定して明渡訴訟を最初からやり直さなければなりません。この過程で追加の訴訟費用と6ヶ月以上の時間が再度かかる可能性があります。

占有移転禁止仮処分の決定を受けておけば、たとえ賃借人が占有を移しても承継執行文を通じて新しい占有者に対する強制執行が可能です。時間と費用の浪費を事前に防ぐ安全装置と言えます。

内容証明 送付

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占有移転禁止仮処分

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強制執行

占有移転禁止仮処分の申請方法は大きく4段階に分かれます。各段階で何をすべきか具体的に見ていきましょう。

1. 申請書作成および受付: 書類準備 + 裁判所提出

2. 担保提供: 保証保険加入または現金供託

3. 決定文受領: 裁判所審査後に決定正本発給

4. 仮処分執行: 執行官現場訪問 + 公示文掲示

5. 申請書作成および裁判所受付: 占有移転禁止仮処分の申請方法の最初の段階は、申請書を作成して管轄裁判所の民事申請担当部署に提出することです。申請書には当事者情報、目的物の価額、申請趣旨、申請理由を記載します。不動産を明確に特定しなければならず、一部のみが対象の場合は図面や写真で該当部分を表示する必要があります。電子訴訟で受付すれば進行状況をリアルタイムで確認でき便利です。

6. 担保提供（保証保険または現金供託）: 申請書受付後2〜4日で裁判所から担保提供命令が下されます。これは明渡訴訟の判決前に行われる臨時処分であるため、敗訴時の相手方の損害に備える仕組みです。保証保険証券で代替可能な場合が多く、実質的負担は大きくありません。担保提供命令を受けた日から通常7日以内に保険加入を完了しなければなりません。期限内に未提出の場合は却下される可能性があるため、保険会社の審査所要期間を考慮して事前に準備することが重要です。

7. 仮処分決定文の受領: 保証保険証券（または現金供託書）を裁判所に提出すると数日以内に仮処分決定正本が送達されます。この時最も重要なのは、決定文受領後14日以内に必ず執行を完了しなければならないという点です。この期間を逃すと印紙と送達料を再度納付し、最初から仮処分申請をやり直さなければなりません。

8. 仮処分執行（執行官現場訪問）: 決定正本を持って目的物所在地の管轄執行官室に執行を委任します。この段階は電子訴訟で進行できず、執行官事務室を直接訪問するか郵便で書類を送らなければなりません。執行官は現場を訪問して占有者を確認し、不動産内部に公示文を掲示します。占有者が不在の場合は鍵修理士と証人2名が同行し、この費用は債権者が負担します。

占有移転禁止仮処分の申請方法で最もミスが多い部分が書類の準備です。書類が不備だと補正命令が下され、決定まで時間が遅延します。以下のリストを事前に確認し漏れなく準備してください。

仮処分申請書1部

当事者情報、目的物の価額、申請趣旨、申請理由を記載

不動産目録4部以上

決定正本および登記嘱託書作成用

不動産登記簿謄本

最高裁判所インターネット登記所で発給（電子訴訟時は電子提出用）

賃貸借契約書の写し

被保全権利の疎明のための核心資料

目的物価額算出内訳

土地台帳、建築物台帳等の根拠資料添付

その他疎明資料

家賃未納時の入金内訳、内容証明送付記録等

実務TIP: 住所確認資料を最新のものに

登記簿謄本と住民登録票抄本の住所が一致するか確認してください。返送や再送達が発生すると追加費用はもちろん全体スケジュールが遅れる可能性があります。書類準備段階で丁寧にチェックするだけでもかなりの時間と費用を節約できます。

占有移転禁止仮処分の申請方法を検索される方が最も気になる部分の一つが費用です。裁判所に納付する実費と弁護士委任料に分けて整理します。

裁判所納付実費項目

印紙代（電子訴訟割引適用時）

約9,000ウォン

送達料（当事者数 x 3回分）

事件別に異なる

保証保険加入費用

保証金額に応じて

執行官手数料 + 鍵修理費

通常5〜10万ウォン台

裁判所実費合算（概算）

50万〜100万ウォン

弁護士委任料のご案内

決定文受領後14日以内の執行が必須

仮処分決定正本を送達された日から14日以内に執行官による執行まで完了しなければなりません。この期限を過ぎると最初からやり直しになるため、決定文を受け取ったら直ちに執行準備に着手しなければなりません。

補正命令は裁判部配属後に発生

申請書の記載や添付書類に不備があると裁判部から補正命令が下されます。補正命令が出ると追加の日数がかかるため、最初に受付する時に書類を正確に揃えることが核心です。

占有対象の不動産を正確に特定

不動産の一部のみが対象の場合、図面や写真で範囲を特定しなければなりません。登記簿上の表記と実際の現況が異なる場合は実際の現況を基準に記載しなければならず、建物退去を求める場合は建物についてのみ仮処分すればよく、土地の別途申請は不要です。

1. 1次相談および書類準備 — 電話で事件の概要をお話しいただければ必要な書類をご案内いたします

2. 詳細相談 — 書類を検討した後、事件の争点と予想される流れを詳しく説明します

3. 委任契約 — 費用と進行範囲に合意すれば委任契約を締結します

4. 訴訟進行 — 内容証明、占有移転禁止仮処分、明渡訴訟の全過程を専任弁護士が責任を持って遂行します