強制退去の執行、判決を受けても

居座る賃借人を退去させる 手続きと費用の総まとめ

明渡訴訟で勝訴したのに賃借人がまだ退去しないなら、いよいよ裁判所の強制力で解決する番です。

強制退去執行の全過程を一目で整理いたします。

明渡訴訟 遂行件数

占有移転禁止仮処分

強制執行 直接遂行

累積実績

明渡訴訟で勝訴判決を受けたにもかかわらず、賃借人が自発的に建物を明け渡さない場合があります。この時、建物主が直接荷物を移動させたり施錠装置を交換すると、むしろ刑事処罰の対象になりかねないため、格別な注意が必要です。

強制退去の執行は、裁判所の確定判決を根拠に、裁判所所属の執行官が現場に直接訪問して占有者の物品を強制的に搬出し、建物を賃貸人に返還する適法な法的手続きです。国家の公権力が動員されるため、最も確実かつ合法的な占有回収方法と言えます。

賃貸人が絶対にしてはならない行為

賃借人の同意なくドアロックを交換したり、物品を勝手に片付けたり、水道や電気を遮断する行為は、住居侵入罪、強要罪、損壊罪等に該当する可能性があります。いくら切迫していても、必ず法的手続きに従って強制退去の執行を進めなければなりません。

以下のような状況に該当するなら、これ以上待たずに強制退去の執行を検討すべきです。

契約満了後の未退去

賃貸借期間が終了し更新拒絶の通知まで適法に行ったのに、賃借人が居座って退去しない場合です。契約終了だけでは自動退去にならないため、法的措置が必ず必要です。

賃料（家賃）の滞納累積

住宅は2期以上、店舗は3期に達する賃料を滞納した場合、契約解除要件が充足されます。解除通告後も退去しなければ明渡訴訟と強制退去の執行につながります。

無断占有・重大な契約違反

契約なく建物を占有している場合、または違法な用途変更、無断転貸、建物の毀損等の重大な契約違反が継続している場合にも強制退去の執行の対象となります。証拠を確保した上で迅速に法的手続きを開始することが核心です。

強制退去の執行は突然始まるものではありません。内容証明の送付から始まり、仮処分、明渡訴訟、そして最終的な強制執行まで段階的に進みます。各段階を事前に理解しておくことで、時間と費用を節約できます。

明渡訴訟から強制退去の執行まで

内容証明 送付 解除通告

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占有移転禁止仮処分 約2〜3週間

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約4〜6ヶ月

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強制退去 執行 約3ヶ月

上記の流れで最も重要なのは占有移転禁止仮処分です。この手続きなしに明渡訴訟だけを進めると、判決後に占有者が変わり、強制退去の執行自体が不可能になるリスクがあります。事実上必須手続きと見なすべきです。

明渡訴訟で勝訴判決が確定した後も賃借人が退去しない場合、以下の手続きに従い強制退去の執行が行われます。強制執行の申請から本執行の完了まで約3ヶ月程度です。

1. 執行権原の確保: 勝訴判決確定後、裁判所に執行文の付与を申請します。執行文、確定証明書、送達証明書を準備すれば、強制退去の執行の要件が整います。

2. 強制執行の申請: 管轄裁判所の執行官事務室に強制執行申請書を提出します。提出後、担当執行官が配置され、催告執行の日程が通知されます。

3. 催告（予告）執行: 裁判所の執行官が現場を訪問し、賃借人に1〜2週間以内に自主退去するよう通告します。この段階で賃借人が自ら引っ越す場合もかなりあります。

4. 本執行（強制退去完了）: 催告期間が過ぎても退去しない場合、裁判所所属の執行官により荷物が強制的に搬出されます。搬出された物品は指定倉庫に保管され、この日をもって建物の引渡しが最終的に完了します。

実務ポイント: 催告執行だけでも賃借人が心理的圧迫を感じて自主退去する割合が高いです。しかし最後まで居座る場合、本執行を通じて確実に建物を取り戻せますので、強制退去の執行を躊躇する必要はありません。

強制退去の執行を検討している賃貸人の方々が最も気になるのが費用です。費用は大きく弁護士報酬と裁判所等に納付する実費に分かれます。

• 項目: 費用案内

• 弁護士報酬: 200万円から（事件難易度により異なる）

• 占有移転禁止仮処分: 委任時0円（追加費用なし）

• 内容証明の送付: 委任時0円

• 内容証明のみ別途依頼: 20万円

• 裁判所納付実費: 印紙代、送達料、鍵修理、郵便料等合算約50万〜100万円

• 不動産引渡し強制執行: 別途契約にて進行

本執行が完了すると、賃借人の荷物は執行官が指定した物流倉庫に移されます。その後、賃借人に物品を引き取りに来るよう通知し、一定期間が過ぎても引き取りに来ない場合、裁判所に売却手続きを申請できます。

注意すべき点は、保管期間中の倉庫費用を賃貸人が先に負担しなければならないことです。ただし、強制退去の執行終了後に強制執行費用確定決定を申請すれば、執行過程で発生した費用の相当部分を相手方に請求できます。

MBC

KBS

SBS

YTN

サービス範囲

1. 内容証明: 契約解除の通告および 退去要求の公式通知

2. 占有者変更の防止により: 執行力を確保

3. 明渡訴訟: 裁判所判決による 建物引渡しの確定

※ 不動産引渡し強制執行は別途契約にて進行します

複雑に感じる強制退去の執行手続き、専門家にお任せいただければ思ったより簡単です。訪問なしでお電話1本で始められます。

1. 1次相談: お電話で事件の概要と現在の状況を共有

2. 精密相談: 書類検討後、オーダーメイドの戦略を設計

3. 委任契約: 費用と進行方向を合意して契約

4. 訴訟進行

以下の書類が準備されていれば相談がずっとスムーズになります。なくても相談は可能ですのでご負担なく。

相談準備チェックリスト

賃貸借契約書のコピーおよび更新履歴

家賃（賃料）の滞納履歴および通知履歴

占有者の現在の状態（連絡可能かどうか、出入り可能かどうか）

現場の写真や映像（ある場合）

出入口および鍵に関する情報