LEGAL GUIDE 2025
明渡訴訟の強制執行、
判決を受けても退去しない賃借人 どうやって退去させるか？
勝訴判決後もなお建物を明け渡さない賃借人。法が定めた手続きに従って強制執行を進めれば、確実に不動産を取り戻すことができます。
仮処分遂行
強制執行遂行
不動産訴訟の経験
「勝訴判決文を受け取ったのに、賃借人がまだ建物に居座っています。」建物主の立場として、これほどもどかしい状況がまたあるでしょうか。裁判で勝ったのだから当然出ていくと思ったのに、判決文1枚では賃借人の足を動かすことはできません。このとき必要なのが明渡訴訟の強制執行です。
明渡訴訟の強制執行は、裁判所の勝訴判決を根拠に、裁判所所属の執行官が直接現場に出動して賃借人の物品を強制的に搬出し、建物を引き渡す法的手続きです。建物主が直接賃借人の荷物を片付けると刑事処罰を受ける可能性がありますが、適法な強制執行手続きを踏めば国家の公権力を通じて安全かつ確実に不動産を回収できます。
INSIGHT
明渡訴訟の勝訴判決だけでは
賃借人を退去させられない理由
多くの建物主が誤解している部分があります。明渡訴訟で勝訴判決を受ければ、賃借人が自ら退去すると考えていることです。もちろん、ほとんどの賃借人は判決言渡し後に自主退去します。しかし一部の賃借人は判決にもかかわらず居住を続けます。この場合、建物主が直接荷物を出す行為は住居侵入罪や財物損壊罪で処罰される可能性があるため、必ず明渡訴訟の強制執行という法的経路を経なければなりません。
核心ポイント ― 明渡訴訟は「建物を明け渡してほしい」という判決を受ける手続きであり、明渡訴訟の強制執行はその判決を実現する手続きです。判決を受けたからといって終わりではなく、賃借人が居座る場合、強制執行まで完遂してはじめて不動産を取り戻すことになります。
PROCESS
明渡訴訟の強制執行手続き、
4段階で進みます
明渡訴訟の強制執行の全体フローは大きく4段階で構成されます。強制執行の申請から本執行の完了まで約3ヶ月程度の期間がかかり、以下で各段階を一つずつ見ていきましょう。
- 執行文の付与および強制執行の申請: 勝訴判決文に執行文を付与してもらい「執行力ある判決正本」を作成した後、管轄裁判所の執行官室に不動産引渡し強制執行申請書を提出します。この際、判決文の送達証明書も併せて提出する必要があります。
所要期間: 約1〜2週間
- 催告執行（1次警告）: 裁判所所属の執行官が該当不動産を直接訪問し、賃借人に強制執行の事実を告知し、通常1〜2週間の自主退去期限を付与します。催告執行は賃借人に「この期限までに自ら退去しなければ本執行が行われる」という公式的な警告です。
所要期間: 約2週間以内
- 本執行（強制退去）: 催告期限が過ぎても賃借人が退去しない場合、建物主は強制執行続行申請書を提出します。その後、執行官が本執行日を指定し、その日に裁判所所属の執行官により賃借人の物品が強制的に搬出されます。鍵交換のための修理工と証人2名の出席が必要で、この日が建物主が不動産を取り戻す日です。
所要期間: 約1〜2ヶ月
- 物品の保管および売却: 搬出された賃借人の物品は保管倉庫に移され、賃借人が一定期間内に引き取りに来ない場合、裁判所の売却許可を得て売却手続きを行います。保管費用と売却費用は賃借人に請求できます。
別途手続き（約1〜2ヶ月追加）
実務参考 ― 実際に催告執行の段階で自主退去する賃借人がかなり多いです。執行官が正式に催告通知書を届けると心理的圧迫が大きいためです。したがって、強制執行の申請自体が賃借人の退去を早める強力な手段となります。
COST
明渡訴訟の強制執行、費用は
いくらかかるか？
明渡訴訟の強制執行費用は大きく3つの項目に区分されます。まず弁護士報酬、次に裁判所に納付する実費（印紙代、送達料、鍵修理費、郵便料等）、最後に物品の運搬および保管費用です。以下の表で項目別の概算額をご確認ください。
明渡訴訟の強制執行費用案内
弁護士報酬（明渡訴訟）
200万円から（ケース別に異なる）
委任時0円（無料支援）
明渡内容証明
委任時0円（無料支援）
裁判所納付実費合計
約50万〜100万円（印紙・送達料・鍵修理費・郵便料等）
不動産引渡し強制執行
別途契約（事件難易度により異なる）
内容証明のみ依頼時
20万円
ESSENTIAL
明渡訴訟の強制執行前、
必ず押さえるべき核心手続き
明渡訴訟の強制執行がスムーズに進むためには、訴訟の初期段階から準備が盤石でなければなりません。特に占有移転禁止仮処分は見落としてはならない必須手続きです。これを怠ると、賃借人が占有を第三者に移した場合、勝訴判決を受けても強制執行が不可能になり、最初からやり直しという事態になりかねません。
明渡内容証明
賃貸借契約の解除意思を公式に通告する文書です。後の訴訟で「通告事実」を証明する核心的証拠となるため、必ず送付しなければなりません。
訴訟中に賃借人が占有を第三者に移せないよう事前に遮断する保全処分です。この手続きなしに明渡訴訟だけを進めると、強制執行が無力化される可能性があります。
明渡訴訟（本案訴訟）
裁判所に「被告は原告に不動産を引き渡せ」という判決を求める核心的裁判です。通常5〜6ヶ月かかりますが、無弁論判決の場合はより迅速に進むこともあります。
不動産引渡し強制執行
勝訴判決後も賃借人が退去しない場合、執行文の付与を受けて裁判所執行官を通じて物品を強制的に搬出する最終手続きです。
SPECIALIST
明渡訴訟の強制執行、
誰が進めるかが結果を変える
明渡訴訟の強制執行は現場で数多くの変数が発生する実務です。賃借人がドアを施錠して居座る状況、第三者が占有を主張する状況、物品搬出過程での紛争等、様々な突発的状況に対する経験がなければ執行が遅延したり頓挫する可能性があります。こうした現場対応力はただ実戦経験からのみ生まれます。
STEP BY STEP
委任から強制執行まで、
このように進みます
委任手続き4段階
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1次相談および書類準備 ― お電話で事件の内容をお伝えいただければ、必要な書類リストと予想手続きをご案内いたします。
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精密相談 ― 書類をもとに事件の争点と予想期間、費用を具体的に把握します。
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委任契約 ― ご案内した内容にご同意いただければ委任契約を締結します。電話だけでも可能です。
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訴訟および強制執行の進行 ― 内容証明の送付、占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、強制執行（別途契約）まで全過程を代理します。: Q&A
明渡訴訟の強制執行について
建物主がよく尋ねる質問
Q. 明渡訴訟の強制執行にかかる期間は？
強制執行の申請から本執行まで約3ヶ月かかります。ただし催告執行の段階で賃借人が自主退去すればそれより早く終わることもあります。明渡訴訟本案まで含めると全体的に約9ヶ月前後が一般的です。
Q. 判決前に賃借人が占有を他人に移したら？
占有移転禁止仮処分をしていなければ、新しい占有者を相手にもう一度明渡訴訟をしなければなりません。そのため占有移転禁止仮処分は明渡訴訟前に必ず行わなければならない必須手続きです。
Q. 建物主が直接賃借人の荷物を片付けてもいいですか？
絶対にだめです。判決を受けていても建物主が直接物品を搬出すると、住居侵入罪、財物損壊罪等で刑事処罰を受ける可能性があります。必ず裁判所所属の執行官による適法な明渡訴訟の強制執行を進めてください。
Q. 強制執行の費用は返してもらえますか？
勝訴判決時、裁判所納付実費は「訴訟費用確定手続き」を通じて賃借人に請求できます。ただし調停で終了した場合は当事者が負担する場合がほとんどですので、事前に相談でご確認いただくことをお勧めします。