明渡訴訟専門法律センター

不動産引渡し強制執行予告、

戒告から本執行まで 全過程完全案内

勝訴判決を受けたのに賃借人が退去しないなら？強制執行予告（戒告）手続きから本執行完了まで、実務経験に基づき核心だけをまとめました。

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明渡訴訟で勝訴判決を受けたにもかかわらず、賃借人が最後まで不動産を明け渡さない場合があります。このとき建物オーナーが自ら鍵を交換したり物品を外に運び出したりすれば、むしろ刑法上の処罰対象になり得ます。合法的な方法はただ一つ、裁判所の執行官による不動産引渡し強制執行のみです。

不動産引渡し強制執行は、執行権原（確定判決文、訴え提起前和解調書等）を確保した賃貸人が管轄裁判所の執行官事務所に執行を申請し、執行官が現場を訪問して占有者に退去を予告した後、不履行の場合に占有者の物品を強制的に搬出する手続きです。この過程の最初のボタンがまさに不動産引渡し強制執行予告、すなわち「戒告」です。

CORE CONCEPT

不動産引渡し強制執行予告は一般に「戒告」と呼ばれ、執行官が当該不動産を直接訪問して占有者に「定められた期限までに自主引渡しをしなければ予告なく強制執行を進行し、その費用一切を負担することになります」という内容を通告する手続きです。

戒告の現場で執行官は占有状態を確認し、予告状を建物内部のよく見える場所に掲示します。占有者が不在の場合は玄関に戒告状を貼付することもあります。戒告時には通常1週間から2週間程度の自主引渡し期間が付与され、この期間内に占有者が自ら退去すれば別途の本執行なしに手続きが終了します。

毎月積み重なる滞納賃料、返事のない連絡、裁判の判決まで受けたのに依然として明け渡さない賃借人のために眠れない夜を過ごしていませんか？不動産引渡し強制執行予告を適切に準備すれば、賃借人が戒告段階で自主退去するケースも少なくありません。核心は初期設計です。

FULL PROCESS

不動産引渡し強制執行の手続きは大きく執行文の発給、強制執行の申請、戒告（予告）、本執行、売却の段階で構成されます。各段階を順番に見ていきましょう。

STEP 1

執行文・送達証明書の発給

勝訴判決が確定したら、管轄裁判所で執行力のある判決正本と送達証明書、確定証明書などを発給してもらいます。これらの書類が強制執行の出発点です。

STEP 2

強制執行の申請および費用予納

執行文等を添付して管轄裁判所の執行官事務所に不動産引渡し強制執行の申請書を提出します。受付後、執行費用の予納案内に従い費用を納付すると担当執行官が配属されます。

STEP 3

戒告（強制執行予告）

担当執行官が戒告日を指定して現場を訪問します。占有状態を確認し、占有者に一定の期限（通常1～2週間）内に自主引渡しするよう予告します。不応の場合は本執行が直ちに進行されます。

自主退去時はここで終了

STEP 4

本執行（強制搬出）

戒告期限経過後も引渡しがなされなければ続行申請書を提出します。本執行日に裁判所所属の執行官が現場で占有者の物品を強制的に搬出し、鍵を交換して賃貸人に不動産を引渡します。

STEP 5

有体動産の保管および売却

搬出された物品は執行官が指定した物流倉庫に保管されます。占有者が一定期間内に引き取りに来なければ売却手続きを通じて処分できます。

午前10時～午後6時（祝日休み / 12時～1時昼休み）

ON-SITE DETAIL

不動産引渡し強制執行予告日には執行官、債権者（賃貸人）、立会人2名が現場に一緒に訪問します。必要に応じて鍵修理工も同行します。占有者がドアを開けない場合は鍵工が開錠を行い、このとき発生する費用は後に執行費用に算入されます。

執行官は室内に入り現在誰が居住しているか、物品の量はどのくらいかなど占有状態を把握します。その後、本執行に必要な運搬費用と保管費用の見積もりを算定することもあります。戒告状は家の中で最もよく見える場所に掲示し、記載された期限までに自主引渡しをしなければ本執行を実施するという内容が記載されています。

注意：戒告時に占有者が変わっていた場合は？

不動産引渡し強制執行予告のために執行官が現場を訪問した際、元の占有者ではなく新しい占有者が発見されると、当該執行は不能になる可能性があります。これを防止するため明渡訴訟の事前段階で占有移転禁止仮処分を必ず検討する必要があります。仮処分の印紙代は電子訴訟基準で通常約9,000ウォン程度であり、裁判所に納付する全体実費（印紙代、送達料、鍵修理費、郵便料等）は概ね50万ウォンから100万ウォン程度かかります。

TIME & COST

不動産引渡し強制執行は申請時点から本執行完了まで約3ヶ月程度の期間がかかります。管轄裁判所の執行官の業務量、不動産の種類（住居・商業施設）、物品の量、占有者の態度等により変わり得ますが、初期に書類準備と手続き設計を正確に行っておくほど期間を短縮できます。

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不動産引渡し強制執行の主要日程

執行申請～戒告

約2～4週間

戒告の自主引渡し期間

1～2週間

本執行の日程指定

約1～3週間

申請～本執行完了

約3ヶ月

不動産引渡し強制執行予告の段階で占有者が自主退去するケースも実務上かなり頻繁に起こります。執行官が直接訪問して予告状を交付すると占有者が現実的な圧迫を感じるためです。したがって戒告自体が「退去交渉の最後の機会」として機能するのです。

• 項目：費用範囲

• 裁判所実費（印紙・送達料・郵便料等）：約50万～100万ウォン

• 戒告執行費（出張費含む）：管轄・距離により異なる

• 本執行費用（運搬・保管等）：面積・物品量により異なる

• 弁護士委任料（明渡訴訟基準）：200万ウォンから

REALITY CHECK

準備なしに進行した場合

執行文・送達の漏れで申請却下。占有者が第三者に名義を移して執行不能。予告後から本執行まで日程遅延。追加予納が繰り返されて費用急増。結局数ヶ月を浪費しても不動産を取り戻せない事態にまで至る可能性があります。

専門家と設計した場合

明渡訴訟の段階から占有移転禁止仮処分で占有移転を遮断。執行文・送達等の書類を事前に完備。戒告現場で立会人・鍵工まで円滑に同行。本執行日に物品搬出と鍵の引渡しまで一度に完了。不必要な遅延と追加費用を最小化します。

SPECIALIST

UM

明渡内容証明の発送から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、そして強制執行まで全過程を一つの流れとして設計します。強制執行の現場では執行専門家が鍵の引渡しと現場対応まで一緒にサポートします。

MBC SBS KBS YTN

今日も各種メディアに不動産訴訟分野の専門家として報道されており、依頼人の不動産を1日でも早く取り戻せるよう実務の最前線で動いています。

手続き・費用・期間が一目で整理されています。

電話1本で委任まで可能 | 来所不要 | 全国対応

HOW TO START

1. 1次相談および書類準備 — お電話で状況をお伝えいただければ必要書類をご案内します。

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3. 委任契約 — 来所不要で電話だけでも委任が可能です。全国どこでも進行されます。

4. 訴訟および強制執行の進行 — 内容証明、仮処分、明渡訴訟、強制執行までワンストップで進行します。：RESOURCES

内容証明のみ別途依頼される場合は20万ウォンで進行可能であり、明渡訴訟の弁護士委任料は200万ウォンからです。委任時に占有移転禁止仮処分と内容証明は追加費用なしの0ウォンで提供されます。

不動産引渡し強制執行予告の手続きが複雑に感じられるなら、 お電話一本で明確な方向が見えてきます。

午前10時～午後6時 | 祝日休み | 12時～1時昼休み