LEGAL GUIDE

不動産引渡命令、6ヶ月の期限

逃すとどうなりますか？

競売で落札したのに占有者が明け渡してくれないなら、売却代金納付後6ヶ月が勝負どころです。 期限内に申請すれば迅速に、逃すと長い訴訟が始まります。

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B. 裁判所の競売を通じて不動産を落札した後、最大の悩みの一つは既存の占有者が退去しない状況です。残金を納付し所有権まで移転したにもかかわらず、占有者が「もう少しいさせてほしい」「保証金を返してもらうまで出られない」と粘るケースが思いのほか多くあります。このような状況で競売落札者がまず確認すべき制度が、不動産引渡命令です。

不動産引渡命令は民事執行法第136条に基づく制度で、競売の買受人が売却代金を全額納付した後6ヶ月以内に裁判所に申請すると、債務者や前所有者または対抗力のない占有者に対し当該不動産を引き渡すよう命じる決定です。2002年に導入されたこの制度は、かつて明渡訴訟のみで占有を回収しなければならなかった落札者の時間的・経済的負担を大きく軽減しました。

不動産引渡命令

迅速で簡便な手続

処理方式 書類審査

所要期間 約2週間〜1ヶ月

申請期限 代金納付後6ヶ月

適用対象 対抗力のない占有者

明渡訴訟

正式訴訟手続

処理方式 弁論＋判決

所要期間 6ヶ月〜1年以上

申請期限 制限なし

適用対象 すべての占有者

引渡命令は裁判所の弁論期日なしに書類審査のみで決定が下されるため、通常受付後2週間から1ヶ月以内に結果を受け取ることができます。一方、明渡訴訟は双方が弁論と証拠をやりとりする正式な裁判であり、判決まで最低6ヶ月から1年以上かかる場合があります。費用負担も大きく異なります。

問題は、この6ヶ月という申請期限を逃すと、いくら正当な権利があっても引渡命令を活用できないという点です。その後は時間と費用がはるかにかかる明渡訴訟を別途提起しなければなりません。したがって実務上は残金納付と同時に引渡命令を申請するのが最も賢明な方法です。

明渡訴訟専門弁護士が直接状況を把握し、最適な方向をご案内します。

相談時間：午前10時〜午後6時（祝日休み／12時〜1時昼休み）

不動産引渡命令を申請できる資格は、裁判所の競売を通じて不動産を落札し売却代金を全額納付した買受人にのみ与えられます。所有権移転登記がまだ完了していない状態でも、代金さえ納付していれば申請が可能です。ただし、買受人から当該不動産を譲り受けた第三者（特定承継人）には引渡命令の申請資格がありません。

不動産引渡命令の相手方3つの類型

• 債務者 — 競売の原因となった債務を負担する者で、当該不動産を占有している場合

• 前所有者 — 競売で所有権を失ったにもかかわらず依然として不動産に居住または占有を維持している場合

• 対抗力のない占有者 — 競売開始決定後に占有を開始した者、または対抗要件を備えていない賃借人等

注意すべき点は、対抗力を備えた先順位賃借人に対しては不動産引渡命令を申請できないということです。そのような賃借人に対しては別途明渡訴訟を提起しなければなりません。したがって競売物件を落札する前に、現在の占有者が誰か、対抗力があるかどうかを必ず確認することが重要です。

1. 売却代金納付＋引渡命令申請：残金を納付する時点で管轄執行裁判所に引渡命令申請書を一緒に提出します。残金完納証明書を添付しなければならず、占有者と協議中であっても申請を先にしておくのが安全です。

2. 裁判所審査と決定：裁判所は弁論なしに書類のみで審査して決定を下します。債務者・所有者の場合は約3日以内、賃借人の場合は配当期日後約3日以内、留置権主張者の場合は1〜2ヶ月かかることがあります。

3. 決定文の送達：裁判所が買受人と占有者の双方に決定文を送達します。送達が完了してはじめて以後の強制執行手続を進めることができます。相手方が送達を回避すれば特別送達や公示送達手続が追加されます。

4. 強制執行申請と本執行：占有者が自発的に引渡をしなければ、引渡命令決定正本と送達証明書を添付して強制執行を申請します。申請後、警告（予告）手続を経て本執行が行われ、申請から本執行まで約3ヶ月かかります。

実務ポイント：占有者と円満に対話が進んでいても、競売の特性上約束が守られない場合があります。対話と法的手続を同時に進めるのが最も安全です。引渡命令をあらかじめ申請しておけば、協議が決裂しても直ちに法的手続に移行できる基盤となります。

引渡命令決定が確定したにもかかわらず占有者が退去しない場合、最終的に強制執行を進めなければなりません。強制執行は裁判所所属の執行官が現場に直接出動し、占有者の荷物を強制的に搬出する手続です。

強制執行当日には執行官立会のもと鍵を交換し、占有者の物品を建物外に搬出します。占有者が不在でも債権者と証人2名の立会のもとで執行を進めることができます。搬出された物品は保管倉庫に移送され、一定期間が過ぎても占有者が引き取りに来なければ動産売却を申請して費用を精算できます。

核心注意事項

占有移転禁止仮処分を併せて進めてください

不動産引渡命令手続が進行中に、現在の占有者が第三者に占有を移してしまうと、引渡命令決定を受けても執行が不可能になる場合があります。これを防ぐために引渡命令申請と同時に占有移転禁止仮処分を併せて進めることが実務上非常に重要です。仮処分の印紙代は電子訴訟基準で約9,000ウォン程度であり、費用対効果が非常に高い手続です。

不動産引渡命令が不可能な場合があります。対抗力を備えた先順位賃借人が占有している場合、または売却代金納付後6ヶ月が経過した場合には引渡命令を申請できません。このような状況では別途の明渡訴訟を提起し判決（執行権原）を確保した後、強制執行を進めなければなりません。

明渡訴訟は内容証明発送、占有移転禁止仮処分申請、訴状受付、弁論期日出席、判決宣告まで複数の段階を経ます。通常6ヶ月から8ヶ月以上かかり、相手方が控訴すればさらに長くなる場合があります。この過程で実費（印紙代、送達料、鍵修理代、郵便料等）を合算すると概ね50万ウォンから100万ウォン程度が別途発生します。

• 項目：費用

• 明渡訴訟弁護士委任料：200万ウォンから

• 委任時の占有移転禁止仮処分：0ウォン（別途請求なし）

• 委任時の内容証明：0ウォン（別途請求なし）

• 内容証明のみ依頼：20万ウォン

• 裁判所納付実費（印紙、送達料等）：約50万〜100万ウォン

• 不動産引渡強制執行：別途契約

1. 1次相談・書類準備

2. 詳細相談：事件の具体的事情、占有者の状態、契約条件等を検討し、最適な戦略を策定します。

3. 委任契約：費用と手続を確認した後、委任契約を締結します。全国どこからでも電話で委任が可能です。

4. 訴訟進行：内容証明発送から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、強制執行まで全過程を弁護士が直接遂行します。