不動産引渡強制執行手続完全ガイド

明渡訴訟で勝ったのに

賃借人が退去しないなら？ 不動産引渡強制執行手続のすべて

勝訴判決を受けたものの賃借人が粘っているなら、結局強制執行で解決しなければなりません。申請から本執行完了まで約3ヶ月かかる全過程を段階別にご案内します。

明渡訴訟実績

強制執行遂行

明渡訴訟で勝訴判決が確定したにもかかわらず賃借人が最後まで自主退去を拒否するケースは少なくありません。このとき賃貸人が勝手に鍵を交換したり荷物を出すと、かえって住居侵入、器物損壊等の刑事処罰を受ける可能性があります。法律が定めた唯一の解決手段が不動産引渡強制執行です。

不動産引渡強制執行とは、民事執行法第258条に基づき裁判所所属の執行官が債務者（賃借人）から占有を解除し債権者（賃貸人）に不動産を引き渡す国家公権力による手続です。判決文という一枚の紙を、実際の不動産回収という現実に変えてくれる最終段階です。

不動産引渡強制執行手続が必ず必要な状況

賃貸借期間が満了したか家賃が長期滞納されて明渡訴訟を提起し勝訴判決まで受けたが、賃借人が依然として退去せず居住しているとき。または無断占有者が建物を明け渡さず賃貸人が新しい賃借人を入れたり不動産を活用できないとき、不動産引渡強制執行手続を踏まなければなりません。

不動産引渡強制執行手続は大きく7段階で進みます。強制執行申請から本執行完了まで通常約3ヶ月程度かかり、以後の売却手続まで含めるとさらに長くなりえます。各段階の流れをまず一目で把握しておけば対応戦略を立てるのがはるかに容易です。

不動産引渡強制執行手続の一覧

執行文発給

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強制執行申請

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費用予納

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警告（予告）

本執行申請

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本執行（搬出）

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引渡完了／売却

1. 執行文発給および書類準備：明渡訴訟の勝訴判決確定後、管轄裁判所で執行力ある判決正本と送達証明書、確定証明書等を発給してもらいます。これらの書類が揃ってはじめて強制執行を申請できる資格が生じます。

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2. 強制執行申請書受付：執行文と関連書類を添付して管轄裁判所の執行官事務所に不動産引渡強制執行申請書を提出します。受付と同時に事件番号と担当部署が配属され、執行費用予納の案内を受けます。

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3. 執行費用予納：案内に従い警告執行費用を納付します。予納金は執行官手数料、現場訪問費用等を含み、費用が納付されると執行官が警告の日を指定して債権者に通知します。

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4. 警告（予告）執行：執行官が現場を訪問し債務者（賃借人）に一定期限までに自主引渡するよう告知します。警告期間は通常1〜2週間が付与され、この期間内に自主退去すれば本執行なしで終了します。

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5. 本執行続行申請：警告期間が過ぎても債務者が引渡をしなければ、債権者が本執行続行申請書を提出し本執行費用を追加納付します。執行官が本執行の日を指定します。

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6. 本執行進行 — 強制搬出：本執行当日、裁判所所属の執行官により当該不動産にある債務者所有の物品が強制搬出されます。債権者または訴訟代理人が現場に出席しなければならず、必要に応じて鍵修理業者が同行します。搬出された物品は裁判所が指定した物流倉庫に保管されます。

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7. 引渡完了および動産売却：本執行が完了すると不動産の占有が債権者に移転します。物流倉庫に保管中の債務者の物品は一定期間内に債務者が引き取りに来なければ売却手続を進めて処理します。

不動産引渡強制執行手続で最も重要なポイントは、申請初期段階で書類と費用を一度に正確に準備することです。書類が不備だったり手続の理解が不足すると日程が遅延し3ヶ月よりさらに長くかかりえます。

不動産引渡強制執行手続で最も気になる部分はやはり「期間」と「費用」です。まず期間について見ると、強制執行申請から本執行完了までは約3ヶ月程度かかります。売却手続まで含めると短くて3ヶ月、長くて5〜6ヶ月が追加されえます。

申請〜本執行完了

約3ヶ月所要。管轄裁判所、執行官スケジュール、占有形態、物品量により異なりえます。

売却完了まで

本執行後3〜6ヶ月追加。債務者が物品を引き取れば売却なしで終了します。

裁判所納付実費

印紙代、送達料、鍵修理業者、郵便料等をすべて合わせると概ね50万ウォン〜100万ウォン水準です。

追加変動費用

運搬費、保管費、鍵交換費等は物品規模と現場状況により異なるため事前相談が重要です。

費用は事件ごとに千差万別であるため正確な金額を事前に確定しにくいです。不動産面積、内部の物品量、階数と出入構造、住居用か商業用かによって大きく異なります。初期相談段階で現場条件を具体的にお伝えいただければ、予想費用の誤差をかなり減らせます。

費用だけ見て準備なしに進めると危険です

執行文漏れ、送達不備、執行停止申請への対応遅延、占有者変更による執行不能等は現場で頻繁に発生する変数です。こうした状況に備えなければ予納金だけを繰り返し納付することになり、期間は3ヶ月をはるかに超えます。

不動産引渡強制執行手続は明渡訴訟とはまた別次元の実務経験が必要です。現場で発生する数多くの法律的変数 — 執行停止申請、占有者変更、動産処理問題等 — に迅速に対処できなければ執行不能状態に陥ったり追加費用が雪だるま式に膨らみえます。

不動産引渡強制執行手続で実際に現場執行が行われる核心段階は警告と本執行です。この二つの段階を正確に理解してこそ不要な不安なく備えられます。

警告（予告）執行

執行官が当該不動産を訪問し、債務者に特定期限までに自主引渡するよう告知する手続です。実務では不在の場合、室内の見えやすい場所に警告状を掲示します。警告期間は通常1〜2週間であり、この期間内に自主退去するケースもかなりあります。債権者（または代理人）、執行官、立会人2名、そして状況に応じて鍵修理業者が現場に同行します。

本執行続行申請

警告期間が満了しても債務者が引渡をしなければ、債権者は本執行続行申請書を執行官に提出します。このとき本執行費用を追加予納しなければならず、執行官が本執行の日を確定します。

本執行当日 — 強制搬出

本執行当日には裁判所所属の執行官により当該不動産内の債務者所有の物品が強制搬出されます。債権者または訴訟代理人が必ず出席しなければならず、必要に応じて鍵修理業者がドアを開けます。搬出された物品は裁判所が指定する物流倉庫に保管されます。

引渡完了後の処理

本執行が終われば鍵を交換し引渡確認書を作成して公式に不動産が債権者に引き渡されます。物流倉庫に保管中の物品は債務者に引取りを通知し、一定期間内に回収しなければ売却手続で処分します。

不動産引渡強制執行手続は単純に見えますが、実務現場ではかなり多くの法律的変数が作用します。以下のような状況が発生すると期間が大きく遅延したり追加費用が発生しうるため、事前に備えることが核心です。

執行文・送達の漏れ

執行文発給や送達証明書の不備は最もよくある遅延原因です。書類を一度に正確に準備しなければなりません。

占有者変更

執行直前に賃借人が第三者に占有を移すと執行不能になります。占有移転禁止仮処分で事前に遮断しなければなりません。

執行停止申請

債務者が執行停止を申請すると日程が止まりえます。これに対する対応戦略を予め策定しておかなければなりません。

動産処理不備

搬出物品の保管と売却計画を事前に立てないと保管費が蓄積され予想外の費用が大きく増えます。

特に不動産引渡強制執行手続で占有者変更の問題は実務で頻繁に発生します。訴訟中や判決直後に賃借人がこっそり第三者に占有を移すと、既存の判決ではその第三者に対して強制執行ができなくなります。これを防ぐために明渡訴訟の初期段階で占有移転禁止仮処分を併せて進めることが非常に重要です。占有移転禁止仮処分の裁判所印紙代は通常約9,000ウォン水準で、費用負担が大きくない一方で強制執行の安全性を大きく高めてくれます。

1. 1次相談・書類準備：▼

2. 詳細相談：▼

3. 委任契約：費用と進行方向に合意すれば委任契約を締結します。来所不要、電話でも可能です。

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4. 訴訟および強制執行進行：明渡内容証明、占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、強制執行まで全過程が体系的に進行します。

Q 強制執行申請から本執行まで正確にどのくらいかかりますか？

約3ヶ月程度かかります。ただし管轄裁判所の事情、執行官のスケジュール、物品量、占有形態等によって差がありえ、書類が不備だとさらに長くなりえます。序盤で正確に準備することが期間短縮の核心です。

Q 警告だけで賃借人が退去するケースもありますか？

はい、実務で警告後に自主退去する事例は少なくありません。執行官が直接訪問して警告すると賃借人が本執行の負担を感じ自発的に引越しするケースがかなりあります。この場合、本執行費用なしで手続が終了します。

Q 強制執行費用は後日賃借人に請求できますか？

はい、法的に強制執行にかかった費用は債務者が負担しなければなりません。執行費用確定申請を通じて決定文を受ければ確定判決と同一の効力が生じるため追加の強制執行も可能です。ただし現実的に債務者の財産状態によって回収が困難な場合もありえます。

Q 建物明渡と建物引渡は異なるものですか？