不動産引渡断行仮処分 専門案内

賃借人が居座っているのに、

本案判決まで待たなければならないのか？

不動産引渡断行仮処分は、本案判決前に緊急に占有を回収できる強力な法的手段です。

この記事では不動産引渡断行仮処分の正確な意味と要件、実務手続きを詳しくご案内します。

明渡訴訟遂行件数

強制執行直接経験

不動産関連訴訟

契約期間はすでに満了し、賃料（月額賃料）の滞納が積み重なっているのに賃借人は去る気配がありません。内容証明を送っても無視し、電話をかけても出ません。建物オーナーの立場からすると、毎月増える損害を見守る以外にできることがないように感じるでしょう。

明渡訴訟を提起すれば判決まで通常数ヶ月から1年近くかかります。その間、建物は放置され、月額賃料の損失は雪だるま式に膨らみます。新しい賃借人と契約もできず、建物管理費だけが出ていく悪循環が繰り返される状況を経験されている方が少なくありません。

このような緊急な状況で本案判決を待たずに先に占有を回収できる法的手段が、不動産引渡断行仮処分です。一般的な保全処分とは異なり、事実上本案勝訴と同様の効果を事前に確保できるという点で、実務的に非常に強力な手続きです。

不動産引渡断行仮処分は、建物や土地の引渡請求権を保全するため、または争いのある不動産の権利関係について臨時の地位を定めるために、裁判所が占有を債権者に移転することを命じる処分です。通常の仮処分が現状維持にとどまるのとは異なり、この手続きは実質的に不動産の占有自体を取り戻す結果をもたらします。

一般仮処分（現状維持型）

占有移転を禁止するレベルにとどまります。現在の占有者が第三者に引き渡さないようにする役割であり、建物を直接取り戻すことはできません。

VS

不動産引渡断行仮処分

裁判所の決定のみで占有自体を債権者（建物オーナー）に移転させます。本案判決を待たずに不動産を直接回収できる強力な手段です。

法律用語では「満足的仮処分」とも表現します。本案訴訟で勝訴した際に得られる結果を仮処分の段階で事前に実現させるためです。そのため裁判所はこの手続きに対して非常に厳格な要件を要求します。

不動産引渡断行仮処分は一般的な保全処分よりもはるかに高い水準の疎明が必要です。裁判所が要求する核心要件は大きく2つに分けられます。

1. 被保全権利の高度の疎明：債務者（賃借人等）の抗弁が認められないほどに、建物オーナーが持つ明渡請求権が明白でなければなりません。すなわち、相手方が正当な占有権原を主張する余地がほとんどないということです。

2. 保全の必要性：本案判決を待って明渡しを進行した場合、建物オーナーに回復困難な損害が発生したり、過度に過酷な負担を強いることになるという事情が立証されなければなりません。

裁判所が保全の必要性を認めた事例

実務で不動産引渡断行仮処分が認容された代表的な類型は次の通りです。

合意金まで支払ったのに不履行の場合

明渡紛争中に合意が成立し合意金まで支払ったにもかかわらず、占有者が明渡しを拒否して居座り続ける事案

建物の毀損や価値下落が深刻な場合

占有者の無断使用や放置により建物自体に深刻な被害が蓄積され、時間が経つほど回復不可能な損害が拡大する事案

不法占有状態が明白な場合

賃貸借関係自体が存在しないか、すでに終了したことが明確であり、占有者にいかなる正当な権原も認められ難い事案

このように不動産引渡断行仮処分は、単に「賃借人が出ていかないから」という理由で申請できる手続きではありません。事件の具体的な事実関係によって認容可能性が異なるため、必ず明渡訴訟の経験が豊富な専門弁護士の判断を受けることが重要です。

不動産引渡断行仮処分は一般的な明渡訴訟とは異なる経路で進行されます。仮処分申請書の提出から執行までの過程を段階別に見ていきましょう。

1. 仮処分申請書の作成および提出：被保全権利の存在と保全の必要性を具体的に記載した申請書を管轄裁判所に提出します。申請趣旨には不動産の占有を債権者に移転することを命じる内容を含めます。

2. 疎明資料の準備および審問：賃貸借契約書、解除通知の内容証明、滞納内訳など被保全権利を裏付ける資料を徹底的に準備します。裁判所は債務者に審問の機会を付与する場合が多く、双方の主張を検討します。

3. 担保提供：裁判所は仮処分認容時に債権者に一定金額の担保を提供するよう命じることがあります。担保提供方法としては現金供託または支払保証委託契約の締結等があります。

4. 仮処分決定および執行：裁判所が仮処分決定を下すと、これを根拠に執行官に不動産引渡執行を申請します。決定が出れば本案判決なしでも占有移転の効力が発生します。

不動産引渡断行仮処分は通常の明渡訴訟よりも早く進行されますが、その分裁判所が要求する疎明水準も高いです。書類の正確性と法理の構成が結果を左右するため、専門弁護士と一緒に準備することが核心です。

仮処分申請時には裁判所に納付する印紙代と送達料が発生します。不動産引渡断行仮処分の印紙代は本案訴訟印紙額の2分の1で、印紙額の上限は50万ウォンです。送達料は当事者数に8回分を乗じた金額です。

• 項目：費用案内
• 裁判所実費（印紙、送達料等）：おおよそ50万〜100万ウォン水準（事件により変動）
• 担保提供金：裁判所決定による（事件終結後回収可能）
• 弁護士委任料

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仮処分の認容可能性を判断いたします。

不動産引渡断行仮処分は独立してのみ進行されるものではありません。実務では明渡訴訟とともに戦略的に併行するのが一般的です。全体的な明渡手続きの流れの中で不動産引渡断行仮処分がどこに位置するかを理解することが重要です。

明渡手続きの全体の流れ

第1段階 — 内容証明の発送による自主退去要請

第2段階 — 占有移転禁止仮処分の申請（占有移転の防止）

第3段階 — 明渡訴訟の提起（または緊急時に不動産引渡断行仮処分を併行）

第4段階 — 判決確定後の強制執行（別途委任）

占有移転禁止仮処分は現在の占有者が第三者に占有を移すことを防止する役割を果たします。占有移転禁止仮処分の印紙代は電子訴訟上の割引率を考慮すると通常9,000ウォン程度です。一方、不動産引渡断行仮処分は占有自体を建物オーナーに戻す積極的な処分であるという点で性格が異なります。

保全の必要性が十分に疎明される緊急な事案であれば、不動産引渡断行仮処分を通じて本案判決前に占有を回収し、同時に明渡訴訟を進行して法的安定性まで確保する戦略が可能です。この場合、明渡訴訟の判決が出る前にすでに建物を取り戻した状態であるため、損害を最小化できます。

不動産引渡断行仮処分が認容されても占有者が自ら出ていかなければ、結局強制執行を通じて占有を回収しなければなりません。不動産引渡強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月程度かかります。

A. 戒告（警告）手続き

強制執行の申請が受理されると、担当執行官が占有者に一定期限内に自主退去するよう警告します。この期間は通常1〜2週間程度付与されます。

B. 本執行

戒告期間が過ぎても自主退去が行われなければ、裁判所所属の執行官により不動産内部の荷物を強制搬出することになります。搬出された物品は指定倉庫に保管されます。

強制執行は実務的に様々な変数が存在する複雑な手続きです。現場での対応経験が豊富な専門家と一緒に進行することが、執行不能や遅延を防止する最も確実な方法です。

内容証明の発送から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、そして強制執行（別途委任）に至るまで全過程をサポートします。来訪なしにお電話のみで委任が可能であり、全国どこからでもご依頼いただけます。

1. 初回相談および書類準備

2. 詳細相談：ご提出いただいた書類を基に事件の争点、訴訟戦略、予想期間および費用を具体的にご案内します。

3. 委任契約：お電話のみでも委任契約が可能です。全国どこからでも別途の来訪なしに進行できます。

4. 訴訟進行：時間が経つほど損害は大きくなります。