LEGAL INSIGHT

不動産引渡強制執行停止、

賃貸人であれば必ず知っておくべきです

明渡訴訟で勝訴したのに相手方が強制執行停止を申し立てたら？賃貸人の立場でどう対応すべきか、実務経験に基づく核心情報を整理しました。

明渡訴訟処理

不動産訴訟累計

UNDERSTANDING

明渡訴訟で勝訴し賃借人に不動産の引渡しを命じる判決を受けても、相手方が控訴を提起しつつ裁判所に不動産引渡強制執行停止の申立てを行うことがあります。この制度は民事訴訟法第500条および第501条に根拠するもので、仮執行宣告が付された判決に対して上訴を提起した債務者が活用できる手続です。

わかりやすく言えばこうです。賃貸人が明渡訴訟で勝って強制執行を進めようとしているのに、賃借人側が「まだ控訴審が進行中だから強制執行を止めてほしい」と裁判所に要請するのが不動産引渡強制執行停止です。裁判所がこれを認めれば、控訴審判決が宣告されるまで強制執行手続が一時的に中断されます。

核心ポイント

不動産引渡強制執行停止の決定が下されたとしても、これが執行権原の執行力そのものを消滅させるわけではありません。控訴審判決が出るまで執行を一時停止するだけなので、賃貸人は控訴審対応に集中しつつ、今後再開される強制執行を徹底的に準備しなければなりません。

REQUIREMENTS

賃借人が不動産引渡強制執行停止を申し立てたからといって無条件に認められるわけではありません。裁判所は一定の要件が充足されてこそ停止決定を下します。賃貸人の立場でこの要件を正確に理解してこそ、適切な対応戦略を立てることができます。

上訴提起の事実

1審判決に対する控訴が適法に提起されていなければなりません。控訴なく停止のみ申し立てることは不可能です。

法律上正当な事由

不服事由が法律上正当な理由があると認められ、事実についての疎明がなければなりません。

担保の提供

裁判所はほとんどの場合、現金供託の形での担保提供を求めます。保証保険は許容されない場合が多いです。

回復困難な損害

強制執行が進行した場合に債務者に回復しがたい損害が生じるおそれがなければなりません。

担保金額は裁判所の裁量により決定されますが、実務的には債務額の全額に相当する金額が設定されるケースが少なくありません。賃借人がこの金額を供託できなければ不動産引渡強制執行停止の決定を受けられないため、賃貸人にとってはそれだけ有利に作用し得ます。

STRATEGY

賃貸人が明渡訴訟で勝訴した後、強制執行を準備する過程で相手方の不動産引渡強制執行停止の申立てに接すると、当惑する場合があります。しかしこの状況でも明確な対応方法があります。

対応なく放置した場合

控訴審が長期化し、数ヶ月から数年間不動産を取り戻せないリスクがあります。その間、月額賃料の損失は累積し続け、建物の管理も困難になります。

専門家と共に対応した場合

控訴審で確実な勝訴戦略を立て、停止決定に対する法的対応を併行して不動産回復時期を前倒しにできます。

賃貸人が取り得る具体的措置

第一に、控訴審の準備を徹底しなければなりません。不動産引渡強制執行停止は控訴審判決宣告時まで効力が維持されるため、控訴審で勝訴すれば再び強制執行を進められます。

第二に、強制執行停止の決定が出る前にすでに強制執行に着手しておけば、停止決定が出てもそれ以前に行われた執行処分には影響がありません。速度が重要な理由です。

第三に、明渡訴訟の段階で占有移転禁止仮処分を事前に進めておけば、賃借人が第三者に占有を移す形の執行妨害を遮断できます。

PROCESS

不動産引渡強制執行停止を理解するには、まず強制執行の全体の流れを把握しなければなりません。明渡訴訟の勝訴後、強制執行までは以下のような段階で進みます。

1. 執行文の発給：明渡訴訟の勝訴判決確定後、管轄裁判所で執行力のある判決正本と送達証明書、確定証明書の発給を受けます。

2. 強制執行申請書の提出：管轄裁判所の執行官事務所に強制執行申請書を提出し、執行費用を予納します。

3. 戒告執行：担当執行官が現場を訪問し、賃借人に約2週間以内に自主的に引渡すよう告知します。履行しなければ強制的に執行されるとの警告を伝達します。

4. 本執行：戒告期間が過ぎても賃借人が自主引渡しをしなければ、裁判所所属の執行官により賃借人の荷物が強制的に搬出される本執行が行われます。

5. 保管物の売却：搬出された荷物は物流倉庫に保管され、賃借人が引き取りに来なければ売却手続を経て処分されます。

強制執行の所要期間

不動産引渡強制執行は申請から本執行完了まで約3ヶ月程度かかります。本執行後の売却までは事案により追加で3〜6ヶ月かかることがあります。経験のある専門家と一緒であれば不必要な遅延を最小化できます。

COST

不動産引渡強制執行停止の状況で賃貸人が最も現実的に気になる部分が費用です。明渡訴訟から強制執行まで全体的な費用構造を知っておけば、合理的な意思決定に役立ちます。

委任時 内容証明 0ウォン 委任時 占有移転禁止仮処分 0ウォン

• 項目：費用案内

• 明渡訴訟弁護士委任料

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• 内容証明のみ依頼時：20万ウォン
• 裁判所納付実費（印紙、送達料、鍵修理工、郵便料等）：概ね50万ウォン〜100万ウォン
• 不動産引渡強制執行：別途契約（相談時ご案内）

EXPERT

不動産引渡強制執行停止に対応するには、明渡訴訟の全過程に対する深い理解と豊富な実務経験が必要です。控訴審での戦略策定、強制執行の再開時期の判断、占有移転禁止仮処分との連携など、複数の法律的要素を総合的に判断しなければならないからです。

不動産専門／民事専門（大韓弁護士協会登録）／公認仲介士

MBC

KBS

SBS

YTN

各種メディアに不動産専門家として報道されています

HOW TO START

全国どこからでも電話一本で始められます。不動産引渡強制執行停止の問題で急ぎ弁護士の委任が必要な場合も、以下の手順に従い迅速に進められます。

1. 初回相談および書類準備：電話で事件の概要をお伝えいただければ、必要な書類と進行方向をご案内します。

2. 詳細相談：ご提出いただいた書類をもとに事件の争点を分析し、具体的な戦略を策定します。

3. 委任契約：費用と進行範囲にご同意いただければ委任契約を締結します。訪問なく電話でも可能です。

4. 訴訟進行：明渡訴訟を本格的に進め、強制執行停止などの突発的状況にも即座に対応します。

PRACTICAL TIPS

停止決定の効力発生時点

不動産引渡強制執行停止の決定が下されたからといって直ちに効力が発生するわけではありません。当該決定正本を執行機関に提出してこそ初めて停止の効力が生じます。従って賃貸人は相手方の停止決定が出る前に強制執行に迅速に着手するのが有利です。

強制執行停止に対する不服の可否

裁判所の不動産引渡強制執行停止の決定に対して賃貸人（債権者）側は不服を申し立てることができません。ただし、控訴審判決で再び勝訴すれば強制執行を再開できます。そのため控訴審への備えが何より重要です。

占有移転禁止仮処分の重要性

明渡訴訟の初期段階で占有移転禁止仮処分を事前に進めておけば、賃借人が第三者に占有を移転して強制執行を妨害する状況を事前に遮断できます。不動産引渡強制執行停止の状況でも、仮処分が行われていれば今後の再執行時に手続がはるかに容易になります。占有移転禁止仮処分の印紙代は電子訴訟の割引率を勘案すると通常9,000ウォン程度です。

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