LEGAL GUIDE

建物引渡断行仮処分、

一般の明渡訴訟と何が違うのか？

明渡訴訟だけに頼ると判決まで6ヶ月以上かかります。建物引渡断行仮処分は緊急な状況で建物の占有を迅速に回復できる強力な法的手段です。核心要件と実務手続きをご確認ください。

不動産訴訟の累積実績

賃借人が契約期間満了後も建物を明け渡さない、あるいは不法占有者が退去を拒否する状況に置かれた建物オーナーなら、建物引渡断行仮処分という用語を一度は耳にされたことがあるでしょう。一般的な明渡訴訟手続きは訴え提起から確定判決、そして強制執行に至るまで相当な期間がかかりますが、この過程で建物が毀損されたり第三者に占有が移転されると取り返しのつかない被害が発生します。

建物引渡断行仮処分は、このように本案訴訟の確定判決を待つ余裕がないほど急迫な事情が認められるとき、裁判所が仮に建物の引渡しを命じる保全処分です。今回は建物引渡断行仮処分の概念から申請要件、実務の進行フローまで詳細に見ていきます。

仮処分は大きく「現状維持型」と「断行型」に分かれます。占有移転禁止仮処分のように現在の占有状態をそのまま凍結するのが現状維持型仮処分であるならば、建物引渡断行仮処分は一歩進んで債務者（占有者）が建物を債権者（建物オーナー）に予め引き渡すよう命じる積極的な処分です。本案判決の確定前にすでに占有を移転させるものであるため、裁判所は建物引渡断行仮処分の認容に非常に慎重な姿勢を示します。

現状維持型

現在の占有者が第三者に占有を移転できないよう凍結します。明渡訴訟の事前段階として最もよく活用されます。

断行型 建物引渡断行仮処分

本案判決前に占有を債権者に移転させます。顕著な損害または急迫な危険が認められる必要があります。

整備事業の現場で未移住者を退去させなければならない組合や、賃借人の違法行為により建物に深刻な被害が進行中の建物オーナーが建物引渡断行仮処分を活用する代表的な事例です。申請後早ければ約3ヶ月で裁判所の決定を受けることができ、通常1年近くかかる明渡訴訟よりはるかに早い解決が可能です。

裁判所が建物引渡断行仮処分を認容するには、次の二つの要件がいずれも疎明されなければなりません。そのうちの一つでも不足すれば申請は棄却されます。

1. 被保全権利の存在：債権者（建物オーナー）が債務者（占有者）に対して建物の引渡しを請求できる実体的権利がなければなりません。賃貸借契約の解除に基づく建物引渡請求権、所有権に基づく返還請求権などが代表的です。権利の種類は物権であれ債権であれ制限はなく、仮処分申請時点で確定的に発生していなくても発生の基礎が存在すれば認められ得ます。ただし契約書、登記簿謄本、内容証明等の客観的疎明資料が必要です。

2. 保全の必要性（急迫な事情）：建物引渡断行仮処分が占有移転禁止仮処分と決定的に区別される部分です。本案の明渡訴訟を進行すると確定判決まで長い時間がかかりますが、その期間中に建物が深刻に毀損されたり占有状況が複雑化して債権者が顕著な損害を被るか目的達成が不可能になる特別な事情がなければなりません。単に「早く受け取りたい」という理由だけでは認容されず、建物毀損の進行、安全事故の危険、整備事業の遅延による大規模な公益侵害等の具体的事由が裏付けられる必要があります。

建物引渡断行仮処分は被保全権利の疎明だけでは十分ではありません。保全の必要性、すなわち「今すぐ引渡しを受けなければ回復不能な損害が発生する」という急迫さを法理的に証明することが認容の核心的関門です。

すべての明渡紛争に建物引渡断行仮処分が適するわけではありません。裁判所は認容の可否を非常に厳格に審査するため、以下のような特殊な状況で主に活用されます。

再建築・再開発事業における未移住者の退去

整備事業の施行のために組合が管理処分計画の認可を受けたにもかかわらず未移住者が退去しない場合、事業全体が遅延して莫大な公益的・経済的損害が発生します。このとき組合は住居移転費等の支給義務を誠実に履行するか弁済供託を完了した後、保全の必要性を疎明して建物引渡断行仮処分を申請できます。

建物の毀損が進行中の場合

占有者が建物内部を意図的に破損したり、危険物質を放置して建物の安全に深刻な脅威となっている状況がこれに該当します。本案訴訟の確定判決を待つ間に建物価値が急激に下落したり隣接建物にまで被害が拡散する恐れがあれば、裁判所は断行仮処分の必要性を認め得ます。

不法占有状態が長期化するリスク

占有者が第三者に転貸したり、事業者名義を随時変更して占有関係を複雑にしている場合、時間が経つほど明渡執行がますます困難になります。このような状況で建物引渡断行仮処分は占有関係がこれ以上複雑化する前に迅速に建物を回復する手段となり得ます。

一般的な明渡訴訟は内容証明の発送、占有移転禁止仮処分、訴え提起、弁論、判決宣告、強制執行という段階を順番に経ます。この全過程の完了には通常6ヶ月から1年以上が必要です。

一方、建物引渡断行仮処分は本案訴訟とは別に、あるいは本案訴訟と並行して申請し、裁判所の決定まで早ければ約3ヶ月で可能です。ただし裁判所が決定を下すためには前述の被保全権利と保全の必要性がいずれも充足されなければならず、担保の提供（供託金の納付）が求められる場合があります。

STEP 1 事件分析

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STEP 2 申請書作成

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STEP 3 審問期日

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STEP 4 決定 / 執行

建物引渡断行仮処分が認容されると、裁判所の決定文に基づき執行官が占有者から建物を引渡してもらう執行手続きに入ります。この過程で裁判所所属の執行官が直接現場に出向き荷物を強制的に搬出する方式で進行されます。

建物引渡断行仮処分は本案判決前に占有移転という重大な結果を生み出す処分であるため、裁判所の審査基準が厳しいです。実務で特に留意すべき点を整理します。

1. 疎明資料の徹底した準備

賃貸借契約書、解除通知の内容証明、登記簿謄本、建物の現況写真、毀損の程度を示す鑑定書や診断書等、可能な限りすべての客観的資料を確保する必要があります。裁判所は疎明の程度に応じて担保金額を異なって定めることもあるため、資料が充実しているほど債権者に有利です。

2. 担保の提供（供託金）への備え

建物引渡断行仮処分が認容されても、裁判所は債務者が被り得る損害を担保するため供託金の納付を命じ得ます。疎明水準が高ければ支払保証委託契約（保証保険証券）で代替できることもありますが、一定金額の現金供託が必要な場合もあるため資金準備が必要です。

3. 本案訴訟との関係設定

建物引渡断行仮処分は保全処分であるため、別途の本案訴訟（明渡訴訟）を併せてまたはその後に提起する必要があります。仮処分だけで紛争が終局的に解決されるわけではなく、最終的には本案判決を通じて権利を確定してもらう必要があります。

4. 棄却の可能性への備え

保全の必要性が十分に疎明されない場合や、債務者側に本案訴訟で争う余地があると判断されれば裁判所は申請を棄却し得ます。棄却されても明渡訴訟自体に影響はないため、占有移転禁止仮処分と明渡訴訟を並行する戦略が必要です。

実務では建物引渡断行仮処分だけを単独で申請するよりも、占有移転禁止仮処分をまず進行した後、状況に応じて建物引渡断行仮処分を追加で申請する戦略をよく使います。

占有移転禁止仮処分は現在の占有者が第三者に占有を移転するのを防ぎ、後日明渡訴訟で勝訴しても執行相手が変わる問題を予防します。占有移転禁止仮処分の印紙代は電子訴訟の割引率を考慮すると通常9,000ウォン程度であり、建物引渡断行仮処分より認容基準が相対的に緩和されているため承認される可能性が高いです。

事件の難易度により異なります

裁判所納付実費

約50～100万ウォン

印紙、送達料、郵便料等含む

委任時の内容証明

0ウォン

弁護士委任時に無料

委任時の占有移転禁止仮処分

0ウォン

弁護士委任時に無料

1. 1次相談および書類準備

お電話で事件の概要をお伝えいただければ、必要書類と進行方向をご案内します。来所不要で電話だけでも可能です。

2. 精密相談

ご提出いただいた書類に基づき事件の争点、予想所要期間、具体的な費用をご案内します。

3. 委任契約

相談内容に同意いただければ委任契約を締結します。全国どこからでも電話だけで委任が可能です。

4. 訴訟進行

明渡内容証明

委任時無料

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