明渡訴訟専門弁護士直接進行

明渡訴訟仮執行 —

1審勝訴後の判決確定前でも賃借人を退去させることができます

控訴で時間を稼ぐ賃借人、もう待つ必要はありません。明渡訴訟仮執行の核心から実務手続まで、建物オーナーが必ず知っておくべき内容を整理しました。

強制執行直接経験

不動産訴訟累計

賃貸借契約が終わったのに賃借人が退去せず明渡訴訟を提起された方、そして1審で勝訴判決を得た方であれば、今最も気になるのはこれでしょう。「賃借人が控訴したらまた何ヶ月も待たなければならないのですか？」

結論から申し上げると、明渡訴訟仮執行制度を活用すれば判決が確定する前でも強制執行を進めることができます。この記事では明渡訴訟仮執行とは何か、実務でどのように活用されるのかを詳しくご案内いたします。

明渡訴訟仮執行とは何か

明渡訴訟で1審の勝訴判決を受けると、判決文の主文に「上記第1項は仮執行することができる」という文言が含まれる場合がほとんどです。これを「仮執行宣告」と言います。仮執行宣告とは、まだ判決が確定していなくても、確定した判決と同一の執行力を付与されて強制執行を実施できるようにする裁判所の宣告です。

わかりやすく言えば、賃借人が1審判決に不服として控訴しても、賃貸人は仮執行宣告の付いた判決文を根拠にすぐに強制執行手続に着手できるという意味です。賃借人側で別途の強制執行停止決定を受けない限り、明渡訴訟仮執行は止まらず続行されます。

明渡訴訟仮執行の核心ポイント

明渡訴訟仮執行は判決確定を待たなくてよいため、時間稼ぎ戦略で控訴する賃借人に非常に効果的な対応手段となります。実務的にも賃借人が控訴しながら同時に強制執行停止の申請をするには大きな金額を現金で供託しなければならないため、この負担のために自主退去を選ぶ事例がかなり多いです。

明渡訴訟仮執行と確定判決、何が違うのか

建物オーナーの立場では「判決が確定していないのに執行が可能だ」という点がやや馴染みがないかもしれません。明渡訴訟仮執行と確定判決に基づく強制執行の間には明確な違いがありますので、正確に理解して進めることが重要です。

区分：仮執行宣告付判決確定判決 |
時点：1審判決宣告直後控訴期間経過または上訴放棄後 |
執行力：宣告と同時に発生確定後に発生 |
控訴の影響：控訴だけでは停止されない該当なし |
執行停止：別途の停止決定が必要該当なし |
リスク：控訴審敗訴時に原状回復義務なし |

明渡訴訟仮執行は確定判決前に執行できるという大きなメリットがありますが、万が一控訴審で判決が覆った場合、原状回復義務が発生する可能性があります。従って1審で堅固な勝訴根拠を確保することが最も重要であり、そのために明渡訴訟の経験が豊富な専門弁護士の助力が不可欠です。

明渡訴訟仮執行の手続、このように進みます

1審で仮執行宣告付きの勝訴判決を受けた後、実際に明渡訴訟仮執行を進めるには以下のような段階を経ます。

判決文の送達確認：判決正本が相手方（賃借人）に送達されたか確認します。送達が完了してこそ次の段階に進められます。
送達証明および仮執行文の付与申請：判決正本が賃借人に到達したことが確認されれば、その翌日に裁判所を訪問して送達証明書と仮執行文の付与を受けます。
執行官事務所に引渡執行の申請：管轄裁判所の執行官室に不動産引渡強制執行申請書を提出し、戒告費用を納付します。
戒告（予告）執行：執行官が現場を訪問し、賃借人に約1〜2週間の自主退去期限を付与します。この段階でほとんどの住宅用賃借人が自発的に引越しを決めます。
本執行（強制引渡し）：自主退去期限までに退去しなければ、裁判所所属の執行官により賃借人の荷物が強制的に搬出され、不動産の引渡しを受けます。

実務ポイント

明渡訴訟仮執行では執行速度が非常に重要です。賃借人が強制執行停止決定を受ける前に戒告を済ませれば、賃借人に大きな心理的圧迫となり自主退去を誘導できるからです。従って1審勝訴判決直後に迅速に仮執行文を受けて強制執行に着手することが核心です。

賃借人が控訴したら明渡訴訟仮執行はどうなるのか

建物オーナーの方が最も心配される部分です。賃借人が1審判決に不服として控訴を提起したら、それまで進めていた明渡訴訟仮執行は止まるのでしょうか？

控訴だけで執行は止まりますか？

いいえ。仮執行宣告付判決は賃借人の控訴だけでは執行が停止されません。賃借人が別途に強制執行停止の申請を行い裁判所の決定を受けてこそ執行が中断されます。

執行停止の申請は簡単ですか？

簡単ではありません。賃借人は控訴理由に法律上正当な事由があることを疎明しなければならず、通常1審判決金額の全額に相当する現金を供託しなければなりません。この負担のために諦めるケースが多いです。

供託金を仮差押えできますか？

はい、可能です。賃借人が供託した金額に対して仮差押えを申請でき、建物オーナーにとっては滞納月額賃料などを回収する機会にもなり得ます。

控訴審はどれくらいかかりますか？

明渡訴訟の控訴審は最初の弁論期日で終わる場合3〜4ヶ月程度かかります。裁判部に早期終結の必要性を積極的に疎明すれば期間を短縮できます。

実際の統計を見ても、明渡訴訟の1審受付件数に対し控訴審まで進む割合は高くない方です。大多数の賃借人は1審敗訴後に仮執行が実施されると現実的な負担を感じ、自主退去を選択します。

明渡訴訟仮執行、必ず知っておくべき実務上の注意点

明渡訴訟仮執行は迅速に不動産を取り戻せる強力な手段ですが、いくつか実務的に必ず注意すべき事項があります。

注意 01

占有移転禁止仮処分は事前に必ず完了しておかなければなりません

明渡訴訟の進行中に賃借人が第三者に占有を移すと、既存の判決文では新しい占有者に対して強制執行ができません。従って明渡訴訟前に占有移転禁止仮処分を必ず申請して占有者を特定しておかなければなりません。これは明渡訴訟仮執行を円滑に実施するための必須前提条件です。

注意 02

強制執行の全体所要期間を勘案してください

明渡訴訟仮執行を申請した後、戒告から本執行まで約3ヶ月程度の期間がかかります。執行官室のスケジュールと手続があるため、1審判決直後できるだけ早く仮執行文の付与を受けて申請するのが時間を節約する方法です。

注意 03

控訴審の結果による原状回復の可能性

万が一控訴審で1審判決が取り消された場合、仮執行で引渡しを受けた不動産を返還しなければならない場合もあります。このリスクを最小化するには1審の訴訟段階から確実な勝訴戦略を策定することが核心です。

明渡訴訟仮執行までの全体の流れ

明渡内容証明の発送：契約解除および退去要求の意思を公式に通知します。この段階で自主退去するケースも少なくありません。
賃借人が第三者に占有を移せないよう裁判所の命令を受けて占有者を固定します。約1ヶ月かかります。
明渡訴訟本案の進行：裁判所に訴状を提出し訴訟手続を進めます。通常3〜6ヶ月かかり、相手方が答弁書を提出しなければ無弁論判決で早く終わることもあります。
仮執行および強制執行：1審勝訴判決の仮執行宣告に基づき即座に強制執行を申請します。戒告、本執行を経て不動産の最終引渡しを受けます。

明渡訴訟仮執行の関連費用はどうなるのか

委任時に占有移転禁止仮処分費用0ウォン、内容証明費用0ウォンが含まれます。内容証明のみ別途依頼時は20万ウォンです。不動産引渡強制執行は別途契約で進められます。

裁判所納付実費

印紙代、送達料、鍵修理費、郵便料など裁判所に納付する各種実費をすべて合算すると概ね50万ウォンから100万ウォン程度かかります。事件の状況により異なりますので、相談時に具体的にご案内いたします。

メディアが認めた明渡訴訟の専門性

MBC KBS SBS YTN

主要放送局で不動産紛争専門家として紹介されており、現在も各種メディアで明渡訴訟関連の専門家として報道されています。

弁護士委任手続、4段階で簡単に

初回相談および書類準備：電話で事件の概要をお伝えいただければ、必要な書類と進行方向をご案内します。
詳細相談：書類を検討した後、事件の勝訴可能性と具体的な戦略、予想費用を詳しくご案内します。
委任契約：相談内容にご同意いただければ委任契約を締結します。電話のみでも可能です。
訴訟進行：免責公告

明渡訴訟仮執行、1審勝訴後の判決確定前でも賃借人を退去させられる方法