LEGAL GUIDE 2025

マンション明渡訴訟の訴額算定法、

保証金ではなく本当の基準は別にある

月賃滞納500万ウォンだからといって訴額が500万ウォンにはなりません。マンション明渡訴訟では訴額は共同住宅公示価格を基に算定されます。この基準を見落とすと補正命令と時間の遅延が伴います。

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CORE CONCEPT

マンション明渡訴訟を準備する際に最初に直面する質問が「訴額をいくらにすればよいのか」です。訴額とは訴訟の目的となる経済的価値を金額に換算したものです。この金額によって裁判所に納付する印紙代と送達料が決まるため、訴状作成の出発点と言えます。

多くの方が勘違いする部分：「家賃を6ヶ月滞納したから訴額は600万ウォンではないのですか？」違います。マンション明渡訴訟は金銭請求ではなく不動産引渡請求です。訴額は保証金でも滞納家賃でもなく、当該マンション自体の価額を基準に算定します。

明渡訴訟とは、賃貸借期間が終了したか家賃を相当期間滞納した賃借人、あるいは不法に占有している者を相手に、不動産を返せと裁判所に請求する手続きです。請求の核心が「お金を払え」ではなく「不動産を明け渡せ」であるため、訴額もまた不動産そのものの評価額で算定されます。

KEY STANDARD

マンションは集合建物に該当します。一般の戸建住宅や商業施設とは訴額の算定方式が少し異なります。以下の4つの核心基準を一つずつ確認すれば、複雑に見えた訴額計算が明確になります。

1. 共同住宅公示価格の確認：マンションの訴額は国土交通部が毎年公示する共同住宅公示価格を基準とします。不動産公示価格情報サイトで当該マンションの公示価格を照会できます。

2. 敷地権持分は必ず含める：マンションは建物専有部分と敷地権持分が共に存在します。登記簿謄本で敷地権比率を確認し、該当持分に当たる土地価額を漏らさないようにしなければなりません。

3. 価額の50%を適用：民事訴訟等印紙規則により、土地は個別公示地価の50%、建物は時価標準額の50%を乗じて訴額を算出します。マンションの場合、共同住宅価格を活用して類似的に適用します。

4. 所有権基準なら1/2をさらに適用：所有権に基づく引渡請求は目的物価額の1/2が訴額になります。賃借権に基づく場合とは計算が異なるため、請求原因によって倍率が変わる点にご注意ください。

敷地権を漏らした場合に発生する問題

マンションの専有部分価額だけを記載し、敷地権持分の土地価額を漏らすと、印紙代が過少算定されます。この場合裁判所から補正命令が出され、補正が完了するまで本案審理が遅延します。初期から敷地権まで正確に反映しておけば、このような不必要な時間損失を防ぐことができます。

FORMULA

マンション明渡訴訟の訴額を求めるには、まず当該マンションの不動産価額を算出し、その価額に請求類型別の比率を乗じます。以下の公式を順に辿ればよいです。

[ 土地価額の算出 ]

個別公示地価

x

敷地権面積（持分）

x

50%

=

土地価額

[ 建物価額の算出 ]

時価標準額（または共同住宅価格活用）

x

50%

=

建物価額

[ 最終訴額（所有権に基づく引渡請求の場合） ]

（土地価額 + 建物価額）

x

1/2

=

訴額

例えば、共同住宅公示価格が4億ウォンのマンションの場合、不動産価額は4億ウォンの50%である2億ウォン、所有権に基づく引渡請求であればさらに1/2を乗じて訴額は約1億ウォンとなります。もし賃借権終了に基づく請求であれば訴額計算の倍率が変わるため、請求原因をまず確定することが順序です。

参考：マンションのように共同住宅公示価格が告示されている場合、建物と土地をそれぞれ別々に計算せず、公示価格を統合基準として活用する実務慣行もあります。ただし精密な算定が必要な場合は、専有部分と敷地権を分離して計算します。

COST BREAKDOWN

訴額を正確に算定する理由は結局、印紙代を計算するためです。印紙代とは訴状を裁判所に提出する際に納付する手数料的な金額で、電子訴訟を利用すると10%割引が適用されます。

• 訴額区間：印紙代計算式 電子訴訟割引(x0.9) |

• 1,000万ウォン未満：訴額 x 0.50% 適用 |

• 1,000万ウォン〜1億ウォン未満：訴額 x 0.45% + 5,000ウォン 適用 |

• 1億ウォン〜10億ウォン未満：訴額 x 0.40% + 55,000ウォン 適用 |

• 10億ウォン以上：訴額 x 0.35% + 555,000ウォン 適用 |

例えば、訴額1億ウォンのマンション明渡訴訟であれば、印紙代は（1億ウォン x 0.40% + 55,000ウォン）x 0.9 = 約409,500ウォンです。これに送達料を加算すると裁判所への納付実費は大体50万ウォンから100万ウォンの間になります。もちろんマンションの価額が高いほど印紙代も大きくなりますが、一般的なマンション明渡訴訟で裁判所費用が数百万ウォンに達するケースは稀です。

送達料計算：民事第1審単独事件基準で5,200ウォン x 被告数 x 15回分が基本納付額です。被告が1名なら送達料は78,000ウォン水準です。

COMMON MISTAKES

保証金や家賃滞納額を訴額として記載する過ち

もう一度強調しますが、明渡訴訟は金銭請求ではなく不動産引渡請求です。保証金5,000万ウォン、家賃滞納300万ウォンであっても、この金額が訴額にはなりません。訴額は必ず当該マンションの価額を基準に算定しなければならず、金銭部分は別途請求として分けて進めるのが安全です。

敷地権持分を漏らす場合

マンションは建物専有面積だけでなく、登記簿に記載された敷地権比率に該当する土地価額も含めなければなりません。これを漏らすと印紙代が過少算定されて裁判所から補正命令が出され、訴状提出から遅延が発生します。登記簿謄本の敷地権項目を必ず確認してください。

構造、用途、建築年度を誤って入力する場合

一般建物の時価標準額は構造（鉄筋コンクリート造等）、用途（住居用等）、建築年度によって変わります。登記簿謄本と建築物台帳を正確に照合して値を入力しなければなりません。誤った入力はそのまま誤った訴額につながり、結果的に不必要な補正手続きを経ることになります。

FULL PROCESS

訴額を正確に算定し印紙代を納付すれば、本格的に明渡訴訟の手続きが始まります。以下は内容証明送付から強制執行まで明渡訴訟の全過程を一目で整理したものです。

A. 内容証明送付

B. 占有移転禁止仮処分申請

訴訟進行中に占有者が変わると、勝訴しても執行できません。これを防ぐため仮処分申請を併行します。印紙代は電子訴訟基準で約9,000ウォン水準であり、委任時は追加費用なしに進行されます。

C. 明渡訴訟本案進行

訴状提出後に弁論期日が指定され、裁判が進みます。正確な訴額算定と書類準備ができていれば、補正なしに迅速に進めることができます。

D. 強制執行（必要時）

判決後も退去しなければ、裁判所執行官が現場で荷物を強制搬出する強制執行を進めます。申請から本執行まで約3ヶ月程度かかります。強制執行は別途委任です。

WHY TRUST US

マンション明渡訴訟で訴額を正確に算定することは第一ボタンです。その後のすべての手続きが正しく続くためには、明渡訴訟の実務に深く精通した弁護士の設計が必要です。

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明渡訴訟を直接遂行

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STEP BY STEP

訪問なしでも電話だけで委任が可能であり、全国どこからでも受付できます。以下の4段階を経れば明渡訴訟の手続きが始まります。

1次相談および書類準備

お電話で事件概要をお聞かせいただければ、必要な書類リストと予想される進行方向をご案内します。

深層相談

提出いただいた書類を基に訴額算定、請求構成、仮処分の必要性等を具体的に検討します。

委任契約

訴訟進行

専任弁護士1名が責任を持って事件を進めます。訴状提出から判決、必要に応じて強制執行まで全過程を担当します。

内容証明だけ別途依頼することも可能です。内容証明のみ送りたい場合は20万ウォンで別途依頼が可能です。不動産引渡強制執行は別途契約で進行します。

COST SUMMARY

• 項目：金額 備考 |

• 弁護士委任料

• 事件の難易度により異なる |

• 占有移転禁止仮処分：0ウォン 委任時含む |

• 内容証明：0ウォン 委任時含む |

• 裁判所納付実費：約50万〜100万ウォン 印紙代、送達料、鍵修理、郵便料等合算 |

• 強制執行：別途契約 執行官による強制搬出手続き |

多くの方がマンション明渡訴訟の費用は非常に大きいだろうと心配されますが、実際にマンション明渡訴訟の裁判所納付費用は大体50万ウォンから100万ウォン水準です。弁護士委任料と合算しても、家賃を受け取れないまま時間だけが流れるのに比べれば、はるかに合理的な選択になり得ます。

不動産紛争解決、明渡訴訟専門弁護士がお供します

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