明渡訴訟専門弁護士が直接進行

明渡訴訟の方法、どこからどう始めればよいのか？

内容証明の送付から占有移転禁止仮処分、本案訴訟、強制執行まで

明渡訴訟の全過程を段階別にご案内いたします。

賃貸借契約が終了したのに賃借人が退去しない、あるいは家賃が数ヶ月滞納されている場合、建物オーナーにとっては一日一日が損失です。この記事では、明渡訴訟の方法を初めて知る方でも全体の流れを一目で把握できるよう、各段階を実務経験に基づいて詳細にご説明します。

明渡訴訟とは、不動産を占有する権利のない賃借人や第三者を相手に、建物の引渡し（返還）を裁判所に請求する手続きです。契約満了後の退去拒否、長期家賃滞納による契約解除後も占有を続ける場合、または無断転貸や用途変更など賃借人の義務違反がある場合に、賃貸人が活用できる法的手段です。

特に住宅賃貸借保護法上2期以上の家賃滞納、商業建物賃貸借保護法上3期以上の家賃滞納があれば契約解除の事由となります。しかし解除通知だけで賃借人が素直に退去するケースは稀であるため、結局は法的手続きである明渡訴訟を検討することになります。

Process

明渡訴訟の方法は一般的に、内容証明送付→占有移転禁止仮処分申請→明渡訴訟本案提起→判決→強制執行の順序で進みます。各段階が有機的に連結しているため、最初から全過程を理解し戦略的にアプローチすることで時間と費用を節約できます。

1段階 内容証明送付

明渡訴訟の第一歩は、内容証明を通じて賃借人に契約解除または退去の意思を公式に伝えることです。内容証明自体に法的強制力はありませんが、その後の裁判過程で「賃貸人が十分な告知をした」という証拠として活用されます。送付後も賃借人が反応しなければ、本格的な訴訟手続きに入ります。

2段階 占有移転禁止仮処分申請

明渡訴訟の方法で最も見落としやすく、実務上非常に重要な段階です。占有移転禁止仮処分とは、訴訟進行中に現在の賃借人が建物の占有を第三者に移すことを防ぐための保全処分です。この手続きを踏まないと、訴訟中に占有者が変わった場合、既存の判決では強制執行が不可能になり、最初から訴訟をやり直す事態が発生します。

3段階 明渡訴訟本案提起

訴状を作成して管轄裁判所に提出します。訴状には当事者情報、訴訟目的物の価額、請求の趣旨および理由、関連証拠書類を記載します。訴状が賃借人に送達されると、賃借人は30日以内に答弁書を提出しなければなりません。答弁書が提出されなければ、無弁論判決の宣告期日が指定され、賃貸人に有利な判決を得ることができます。

答弁書が提出された場合は、弁論準備期日と弁論期日を経て双方の主張と証拠を検討します。明渡訴訟本案は通常4〜6ヶ月を要しますが、事案が複雑であったり賃借人が遅延戦略を用いるとさらに長引くことがあります。

4段階 判決宣告および確定

裁判所が明渡判決を宣告すると、相手方は判決文送達後14日以内に控訴することができます。控訴しなければ判決が確定し執行力が生じます。実務的に明渡訴訟で勝訴判決が出ると、賃借人の大多数がこの段階で自主退去します。調停や和解で終結する事件もかなりあります。

5段階 強制執行（不動産引渡執行）

確定判決を得たにもかかわらず賃借人が退去しなければ、最終手段である強制執行を申請します。裁判所執行官事務室に強制執行申請書を提出すると、執行官が1次警告（事前通知）を行った後、本執行日を確定します。本執行時には裁判所所属の執行官によって建物内部の荷物が強制的に搬出されます。

強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月程度かかります。ただし、ほとんどの賃借人は判決確定後に自主退去するため、実際に強制執行まで至るケースは多くありません。不動産引渡強制執行は別途契約が必要です。

事件の現状に合わせたカスタム対応方向をご案内いたします。

Cost Guide

M

事件ごとに異なります / 相談時にご案内

G

0ウォン

明渡訴訟委任時無料

C. 内容証明送付

0ウォン

明渡訴訟委任時無料 単独依頼時20万ウォン

R

裁判所実費（印紙代・送達料等）

約50〜100万ウォン

印紙代、送達料、郵便料等含む

Documents

明渡訴訟の方法を実行に移すためには、関連書類を事前に揃えておく必要があります。書類の不備があると訴訟日程が遅延するため、以下のリストを参考に事前に準備しておくことをお勧めします。

基本準備書類

賃貸借契約書の写し（締結および解除関連）

不動産登記簿謄本

建築物台帳または土地台帳

内容証明送付の写し

賃借人との会話履歴（SMS、カカオトーク等）

家賃滞納履歴（通帳入出金記録等）

状況別追加書類

無断占有の場合：看板の写真、転入世帯閲覧内訳書等

建物の現況が登記と異なる場合：建物図面

競売落札後の占有者退去の場合：落札関連書類

書類の準備が難しいですか？

Expert

手続き、費用、期間を一目で整理した資料をお送りします。

How to Start

1. 事件概要の把握と必要書類をご案内します。

2. 深層相談：書類を基に事件分析と戦略を策定します。

3. 委任契約：費用と手続きを透明にご案内した後、契約を進めます。

4. 訴訟進行：内容証明から強制執行まで全過程を代理します。

全国どこからでも、電話だけでも可能です

Important Tips

見落とすと時間と費用が倍になる核心事項

占有移転禁止仮処分は必ず先に申請してください。この手続きなしに訴訟だけ進めると、賃借人が第三者に占有を移した場合、判決の効力が及ばず訴訟を最初からやり直さなければなりません。

訴状提出時に書類を完璧に揃えてください。書類不備で補正命令が出ると裁判日程が遅延する可能性があります。

賃貸保証金の返還時期を戦略的に定めてください。保証金と明渡しは同時履行の関係にあるため、返還時期を誤ると手続きが複雑になります。

事件初期に専門家の助けを借りることが最も効率的です。賃貸借終了事由をどう整理するかによって結果が大きく変わることがあります。

Resources

一日遅れるほど損失は大きくなります。

明渡訴訟の方法、専門弁護士が最初から最後までお供します。