不動産専門弁護士実務ガイド

賃借人退去通知期間、

逃すと1年以上足止めされます

契約満了が近づいているのに賃借人が出ていく気配がないなら、今この記事が最も重要なタイミングです。

退去通知期間を一日でも逃すと、黙示的更新という壁にぶつかることになります。

賃貸借契約が終われば賃借人が自然に出ていくだろうと考える賃貸人が多いです。しかし現実は異なります。住宅賃貸借保護法第6条第1項によると、賃貸人は契約満了日から6ヶ月前から2ヶ月前までの期間内に賃借人に更新拒絶または退去の意思を必ず通知しなければなりません。これが賃借人退去通知期間の核心です。

この期間内に通知しないと、既存の契約と同一の条件で契約が自動延長される黙示的更新が発生します。黙示的更新になると賃借人はいつでも契約解除を通知できますが、賃貸人の立場では賃借人が出ていくと言うまで待たなければならない不利な状況に置かれます。

賃借人退去通知期間タイムライン

6. 契約満了6ヶ月前：退去通知が可能な時点が始まります。できればこの時点から書面で通知するのが最も安全です。

7. 契約満了2ヶ月前：退去通知の最終期限です。この時点までに必ず更新拒絶の意思を伝えなければなりません。

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2ヶ月前を過ぎると？

黙示的更新が成立します。賃借人が解除を通知してもそこから3ヶ月経過しなければ賃貸借は終了しません。

賃借人退去通知期間を守りきちんと通知しても、賃借人がそのまま居住を続けるケースは頻繁にあります。「もう少しいさせて」という言葉に二三ヶ月を過ごし、その間に家賃まで滞納される状況が繰り返されます。賃貸人の立場では一日一日が経済的損失につながります。

より大きな問題は、賃貸人が直接ドアを開けたり荷物を運んだりなど物理的に対応すると、かえって住居侵入罪や器物損壊罪で刑事処罰を受ける可能性がある点です。いくら自分の建物でも、法的手続なしには賃借人を退去させることはできません。

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賃貸人がよく犯す失敗

口頭でのみ退去を要求し証拠を残さないケースが最も多いです。内容証明、テキストメッセージのキャプチャ、録音など通知事実を立証できる証拠を必ず確保しなければなりません。証拠がなければ法的に通知自体をしていないのと同じです。

適法な賃借人退去通知期間を守り、内容証明まで発送したにもかかわらず賃借人が粘るなら、残された選択肢は明渡訴訟です。明渡訴訟は不動産所有者が正当な権利なく占有している賃借人を相手に建物引渡を請求する民事訴訟です。

特に家賃が2期（2ヶ月分）以上滞納された場合、民法第640条に基づき賃貸借契約を解除でき、このとき賃借人が退去を拒否すればすぐに明渡訴訟に移行することになります。契約期間満了後も同様です。

明渡訴訟全体手続の一覧

1. 内容証明：契約解除の意思を 書面で伝達

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2. 仮処分申請：占有移転禁止仮処分

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3. 明渡訴訟：本案訴訟提起 および弁論

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4. 強制執行：裁判所執行官 現場執行

明渡訴訟は早ければ3〜4ヶ月、平均4〜6ヶ月程度かかります。期間を短縮するには訴状受付前の証拠準備と仮処分申請がいかに迅速に行われるかが鍵です。経験豊富な専門家が初期から関与するほど不要な遅延を減らせます。

• サービス項目：費用案内
• 明渡訴訟弁護士委任：200万ウォンから（事件難易度により異なる）
• 内容証明発送：委任時0ウォン／単独依頼時20万ウォン
• 占有移転禁止仮処分：委任時0ウォン
• 裁判所納付実費 （印紙代、送達料、郵便料等）
• 概ね50万ウォン〜100万ウォン |
• 不動産引渡強制執行：別途契約

1. 1次相談および書類準備

2. 詳細相談：提出された書類をもとに事件の争点と予想手続、費用を具体的にご案内します。

3. 委任契約：すべての条件に合意すれば委任契約を締結します。来所不要、電話のみでも可能です。

4. 訴訟進行

明渡訴訟で勝訴判決を受ければ大半の賃借人は自主退去します。しかし極少数は判決後も占有を続けることがあります。このときは管轄裁判所の執行官事務室に不動産引渡強制執行を申請しなければなりません。

強制執行は申請後1次警告（事前通知）を経て約2週間の自主退去期間が付与され、その後本執行が行われます。申請から本執行までは通常約3ヶ月程度かかります。本執行時には裁判所所属の執行官により建物内の荷物が強制搬出されます。

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