BUILDING EVICTION GUIDE

建物明渡、賃借人が退去しない場合

建物オーナーが必ず知るべき 法的解決手続き

月額賃料が滞っているのに連絡もつかない賃借人、契約が終わったのに退去しない賃借人。

この記事一つで建物明渡の全体の流れを把握できます。

明渡訴訟直接遂行

不動産訴訟累積

WHY NOW

建物オーナーはどうすべきでしょうか？

賃貸借契約が満了したか、月額賃料が数ヶ月滞っているのに賃借人が建物を明け渡さない状況。建物オーナーの立場からすると一日一日が損害です。滞った月額賃料は積み重なり、新しい賃借人を見つけることもできず、直接入って荷物を出すとむしろ住居侵入罪で刑事処罰を受ける可能性があります。

この時、建物オーナーが合法的に建物の占有を取り戻せる唯一の方法が建物明渡手続きです。建物明渡とは、占有する権利のない者から建物の引渡しを裁判所に請求することを言います。日常的には「賃借人退去訴訟」とも理解できますが、法律的には所有者の財産権を回復するための正当な権利行使です。

もしかして、このような状況ですか？

· 賃貸借契約が終わったのに賃借人が退去を拒否している

· 月額賃料が2ヶ月以上滞っているのに連絡がつかない

· 無断で他の人に転貸（再賃貸）している

· 競売で落札した建物なのに既存の占有者が退去しない

· 無断占有者が自分の建物を使用している

上記項目の一つでも該当すれば、建物明渡を通じて権利を回復できます。

PROCESS

建物明渡手続きは大きく4段階に分かれます。内容証明の発送から最終的な強制執行まで、各段階が有機的に繋がっているため、最初から体系的に準備することが重要です。

STEP 01

内容証明の発送

建物を明け渡してほしいという意思を公式に伝達

STEP 02

占有者変更の防止、訴訟実効性の確保

STEP 03

建物明渡訴訟

裁判所に建物引渡判決を請求

STEP 04

強制執行

判決後の未退去時に法的執行

DETAIL

実務ではこのように進行します

第1段階：内容証明の発送

建物明渡の第一歩は、賃借人に建物を明け渡してほしいという意思を公式に通知することです。内容証明自体に法的強制力はありませんが、契約解除の意思を明確に伝えた証拠となるため、その後の建物明渡訴訟で重要な証拠資料として活用されます。住宅賃貸借の場合は月額賃料2期以上の滞納、店舗の場合は3期以上の滞納で契約解除を通知できます。

第2段階：占有移転禁止仮処分

建物明渡訴訟を始める前に、必ず経なければならない核心手続きです。もしこの仮処分なしに訴訟を進行中に賃借人が第三者に占有を移してしまうと、その判決では新しい占有者に対して強制執行ができなくなります。結局最初からやり直して訴訟しなければならない状況が発生し得ます。占有移転禁止仮処分の印紙代は電子訴訟の割引率を考慮すると通常9,000ウォン程度であり、裁判所の決定まで通常1〜2週間程度かかります。

第3段階：建物明渡訴訟（本案訴訟）

建物明渡の核心段階です。訴状を作成して管轄裁判所に提出すると、裁判所が被告（賃借人）に訴状を送達します。被告は30日以内に答弁書を提出しなければならず、答弁書を提出しなければ無弁論判決が宣告され得ます。通常、建物明渡訴訟は4〜6ヶ月程度かかり、書類がよく準備されていればより早く進行できます。裁判所は通常1〜2回の弁論期日を開いて双方の主張と証拠を検討した後、判決を下します。

第4段階：強制執行（判決後の未退去時）

建物明渡訴訟で勝訴したにもかかわらず賃借人が自主退去しない場合、判決文を根拠に強制執行を申請できます。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月程度かかります。執行官が現場を訪問して戒告（退去予告）を実施し、それでも退去しなければ裁判所所属の執行官により荷物が強制搬出されます。ただし実際に強制執行まで至るケースは全体の建物明渡事件のごく一部であり、ほとんどは判決宣告または戒告段階で賃借人が自発的に退去します。

COST

• 項目：費用 備考 |

• 弁護士委任料：200万ウォンから 事件難易度により異なる |

• 占有移転禁止仮処分：0ウォン 委任時に含む |

• 内容証明発送：0ウォン 委任時に含む |

• 内容証明のみ別途依頼：20万ウォン 訴訟未委任時 |

• 裁判所納付実費：約50万〜100万ウォン 印紙代、送達料、鍵修理費、郵送料等合算 |

• 強制執行：別途契約 不動産引渡強制執行は別途委任 |

費用が負担ですか？

EXPERT

1. 全過程一括サポート：内容証明の発送から占有移転禁止仮処分、建物明渡訴訟まで全過程を一つの委任で進行します。

2. 合理的な費用体系：弁護士委任料200万ウォンから。委任時に占有移転禁止仮処分と内容証明の費用は別途請求しません。

3. 全国どこでも対応可能：来訪なしにお電話のみで委任可能です。ソウルだけでなく全国すべての地域の建物明渡を進行します。

4. 現場執行のノウハウ：数百件の強制執行経験を基に、現場で発生し得る変数に徹底的に備えます。

MBC SBS KBS YTN

本日も各種メディアで不動産専門家として報道されています。

HOW TO START

STEP 01

初回相談・書類準備

お電話で現在の状況をお伝えいただければ、建物明渡の進行可否と必要書類をご案内します。賃貸借契約書、登記簿謄本、滞納内訳等をご準備ください。

STEP 02

詳細相談

書類を基に事件の難易度と予想費用、所要期間等を具体的にご相談します。お電話のみでも十分です。

STEP 03

委任契約

相談内容にご同意いただければ委任契約を締結します。ご来訪が難しければ郵送や宅配でも進行可能です。

STEP 04

建物明渡訴訟の進行

占有移転禁止仮処分の申請と建物明渡訴訟を同時に進行します。進行状況は随時ご案内します。

INSIGHT

建物オーナーにどのような損害が発生するか？

多くの建物オーナーが「もう少し待てば出ていくだろう」という考えで建物明渡手続きを先延ばしにしがちです。しかし建物明渡を躊躇している間に発生する損害は思ったより大きいです。

1. 月額賃料損失の累積：滞った月額賃料は積み重なり、新しい賃借人から受けられる月額賃料まで逃すことになります。月100万ウォンの月額賃料なら、6ヶ月で600万ウォン以上の損失です。

2. 占有者変更リスク：時間が経つにつれ賃借人がこっそり他の人に占有を移す可能性があります。この場合、新しい占有者を相手に最初から再び訴訟しなければなりません。

3. 建物毀損の可能性：長期間管理されない建物は施設の老朽化が加速します。悪意のある占有者の場合、意図的に建物を毀損する事例も珍しくありません。

4. 訴訟期間の延長：建物明渡訴訟自体も4〜6ヶ月かかります。先延ばしにするほど建物を取り戻す時期はさらに遅くなります。迅速な対応が最も賢明な戦略です。

RESOURCES

建物明渡の核心を事前に把握しましょう