LEGAL GUIDE FOR LANDLORDS

賃借人退去確認書、

なぜ必要で、どう準備すべきか？

賃貸借契約が終わったのに賃借人が退去したかどうか確かでないなら、その不安感がどれほど大きいか賃貸人なら十分に共感されるでしょう。賃借人退去確認書の作成方法から明渡訴訟との関係まで、核心を整理します。

明渡訴訟 累積受任

占有移転禁止仮処分

強制執行 直接経験

全体実績

MBC 出演 KBS 出演 SBS 出演 YTN 出演

STEP 01

賃借人退去確認書とは、賃貸借契約が終了した後に賃借人が実際に当該不動産から退去したことを証明する書類です。賃貸人と賃借人が双方署名して保管するのが一般的であり、今後の保証金返還紛争や原状回復に関する争いを予防する上で核心的な役割を果たします。

この書類がきちんと作成されていれば、賃貸人は退去の事実を明確に立証でき、新しい賃借人を入れる際の法的リスクも大幅に減少します。特に商家賃貸借では事業者登録の整理と公課金の精算まで退去確認書に含めることが望ましいです。

1. 退去事実の客観的証明: 賃借人がいつ、どのような状態で不動産を返還したかを文書に残し、紛争の余地を遮断します。

2. 保証金返還紛争の予防: 退去時点と原状回復状態を記録すれば、保証金返還時期と控除項目に関する争いを防止できます。

3. 原状回復確認記録: 壁面、床、設備などの状態を点検し、破損や変更事項を記載して修繕費紛争に備えます。

4. 公課金・税金精算の根拠: 電気、水道、ガス、管理費などの未納公課金精算の有無を確認し記録に残します。

STEP 02

どのような問題が生じるのか

多くの賃貸人が「賃借人が出て行ったのだから終わり」と考えますが、退去確認書を作成しないと予想外の紛争に巻き込まれる可能性があります。特に契約終了後も賃借人が一部の荷物を残したり、鍵を返却しないケースは珍しくありません。

退去確認をしなかった場合に発生する実際の紛争事例

賃借人が「まだ荷物が残っているので退去していない」と主張しながら保証金返還を要求するケースがあります。また、原状回復をせずに退去した後「元々その状態だった」と争うケースも頻繁です。退去確認書1枚があればこのような紛争を根本的に遮断できます。もし賃借人が退去確認書の署名を拒否しながら事実上占有を続けているなら、この時点から明渡訴訟を検討すべきです。

賃借人退去確認書の作成自体は難しくないにもかかわらず、これを見過ごして数ヶ月間法的争いに悩まされる賃貸人が少なくありません。契約終了と同時に退去確認書を作成することが最も重要です。

STEP 03

必ず含めるべき項目

賃借人退去確認書には法的効力を備えられるよう核心項目が漏れなく記載されなければなりません。以下の項目を一つでも漏らすと、後の証拠能力が弱まる可能性があるため、きめ細かくご確認ください。

不動産の表示 — 当該不動産の住所、棟・号室、面積などを正確に記載します。

賃貸人・賃借人の人的事項 — 氏名、住民登録番号（または事業者番号）、連絡先を記載します。

退去完了日時 — 賃借人が実際に不動産を空けた日付と時間を明示します。

原状回復状態の点検結果 — 壁面、床、設備などの状態を確認し、破損部分があれば具体的に記載します。

保証金精算内訳 — 保証金残額、控除項目（未納賃料、原状回復費用など）、返還日程を記載します。

公課金精算の確認 — 電気、水道、ガス、管理費などの納付完了の有無を確認します。

鍵の返却の有無 — 鍵（またはパスワード）の引渡し事実を明確に記録します。

双方の署名・押印 — 賃貸人と賃借人がそれぞれ署名または押印して文書の真正性を確保します。

賃借人退去確認書を作成する際は、写真や映像資料を一緒に残しておくことをお勧めします。特に原状回復状態を巡って争いが生じる可能性があるため、退去当日に不動産内部を撮影して保管すれば決定的な証拠となります。

STEP 04

退去自体を拒否する場合

賃借人退去確認書を作成するには賃借人の協力が不可欠です。しかし賃借人が退去確認書の署名を拒否したり、そもそも契約終了後も退去しない場合はどうすべきでしょうか？この時点からは法的手続きを踏む必要があります。

重要な点は、いくら自分の建物であっても賃貸人が任意に錠前を交換したり荷物を出す行為は絶対にしてはならないということです。このような行為はかえって住居侵入罪や器物損壊罪に該当する可能性があり、賃貸人がより大きな不利益を被ることになります。

核心 法的に正しい手続きはこのように進行します

契約終了後も賃借人が退去しないなら、内容証明の発送を通じて公式に退去を要請し、それでも応じない場合は占有移転禁止仮処分を申請した後に明渡訴訟を提起するのが正攻法です。この全過程を不動産専門弁護士と共に進行すれば期間と費用を節約できます。

STEP 05

明渡訴訟の全体の流れ

賃借人が退去せず賃借人退去確認書を作成できない状況であれば、明渡訴訟は不動産を取り戻すための最も確実な手段です。明渡訴訟の全過程を理解すれば漠然とした不安感が減り、どのような準備をすべきか明確になります。

内容証明の発送

➔

➔ 明渡訴訟の提起

➔ 判決確定

➔ 強制執行

1. 内容証明の発送: 契約解除の意思と退去要求を内容証明郵便で発送します。それ自体に法的強制力はありませんが、訴訟時に重要な証拠として活用されます。

2. 占有移転禁止仮処分の申請: 訴訟中に賃借人が第三者に占有を移せば、判決を受けても強制執行が不可能になります。これを防止するための必須先行手続きであり、印紙代は電子訴訟基準で約9,000ウォン程度です。

3. 明渡訴訟の提起: 管轄裁判所に訴状を提出します。通常1～2回の弁論期日を経て判決が宣告され、事案により4～6ヶ月程度を要します。

4. 判決確定後の強制執行: 勝訴判決後も賃借人が退去しない場合、裁判所執行官事務室に強制執行を申請します。執行官が戒告（自主退去の勧告）をした後、不応の場合は本執行を通じて裁判所所属の執行官により荷物を強制的に搬出します。強制執行は申請から本執行まで約3ヶ月を要します。

STEP 06

• 項目: 費用 備考 |

• 弁護士委任料

• 事件別に異なる、相談時にご案内 |

• 占有移転禁止仮処分: 0ウォン 委任時追加費用なし |

• 内容証明の発送: 0ウォン 委任時追加費用なし |

• 内容証明のみ別途依頼: 20万ウォン 内容証明のみ必要な場合 |

• 裁判所納付実費: 約50万～100万ウォン 印紙代、送達料、郵便料など合算 |

• 強制執行: 別途契約 不動産引渡し強制執行は別途 |

STEP 07

1段階 — 1次相談及び書類準備

お電話で事件の概要をお伝えいただければ、必要書類のご案内と事件の方向性をご説明します。

2段階 — 深層相談

3段階 — 委任契約

費用と手続きに合意されましたら委任契約を締結します。電話と郵送のみでも可能です。

4段階 — 訴訟進行

内容証明の発送から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、判決まで全過程を代理します。

WHY

明渡訴訟 直接遂行経験

累積実績

強制執行 現場経験

単に訴訟のみを進行するのではなく、内容証明の発送から占有移転禁止仮処分、明渡訴訟、そして強制執行時の現場での執行専門家同行（鍵引渡し・執行同行など）まで全過程をサポートします。