LEGAL GUIDE 2026

不動産明渡手続き、内容証明から強制執行まで一目で整理

賃借人が退去しないとき、建物オーナーが必ず知っておくべき不動産明渡手続きのすべてを段階別にご案内します。

仮処分遂行

不動産訴訟全体

賃貸借契約が終わったのに賃借人が家を明け渡さない状況、建物オーナーなら一度は経験したか聞いたことがあるでしょう。家賃が何ヶ月も滞納しているのに連絡さえ取れない賃借人のせいで眠れない夜が続いているなら、不動産明渡手続きを正確に把握することが最初の解決の糸口です。

不動産明渡とは、占有する権利を失った者から建物や土地等の不動産を返してもらうことを意味します。現行法では「引渡し」という用語を使用しますが、実務ではまだ「明渡」という表現が広く使われています。重要な点は、いくら苛立っても勝手に電気やガスを止めたり鍵を交換したりする自力救済行為は違法だということです。必ず適法な不動産明渡手続きを踏んでこそ安全に自分の建物を取り戻すことができます。

不動産明渡手続きは一般的に次のような流れで進行されます。内容証明の送付で契約解除の意思を明確に伝えた後、占有移転禁止仮処分の申請と明渡訴訟の提起を経て判決を受け、それでも退去しなければ強制執行で最終的にまとめる構造です。各段階でタイミングを逃さないことが核心であり、専門弁護士と一緒に動けば不必要な時間の無駄を大幅に減らすことができます。

1. 内容証明送付: 不動産明渡手続きの出発点は内容証明の送付です。賃貸借契約解除の意思を公式に伝え、一定期限内の退去を求める文書を郵便局を通じて送ります。内容証明自体に法的強制力はありませんが、以後の明渡訴訟で非常に重要な証拠資料として活用されます。弁護士名義で送付すると、賃借人に「実際に訴訟を進める意思がある」というメッセージを伝える効果もあり、この段階で自主退去するケースも少なくありません。

法道TIP — 明渡訴訟委任時に内容証明の送付費用は0ウォンです。

2. 占有移転禁止仮処分申請: 不動産明渡手続きで最も見落としやすいながらも必ず踏むべき段階が占有移転禁止仮処分です。この手続きを通じて現在の占有者が訴訟途中で第三者に占有を移すことを防ぐことができます。もし仮処分なしに明渡訴訟を進行して賃借人が他の人を入れると、勝訴判決を受けても強制執行が不可能になる可能性があります。裁判所が仮処分を認容すると通常2〜4週間以内に執行が行われ、執行官が当該不動産内部に公示文を掲示する方式で進行されます。

法道TIP — 印紙代は電子訴訟基準で約9,000ウォン水準であり、明渡訴訟委任時に仮処分費用は0ウォンです。

3. 明渡訴訟提起および裁判: 仮処分の執行が完了したら本格的に明渡訴訟を提起します。訴状には当事者情報、訴訟目的物の価額、請求趣旨と請求理由等を記載し、賃貸借契約書と内容証明の写し、不動産登記簿謄本等を証拠として添付します。訴状が被告（賃借人）に送達されると裁判所は裁判期日を指定し、通常1〜2回の弁論期日を経て判決が言い渡されます。不動産明渡手続きでの訴訟期間は事案によりますが、約4〜6ヶ月程度が一般的です。

4. 判決確定および任意退去

5. 強制執行: 判決が確定したにもかかわらず賃借人がまだ退去しなければ、最終的に強制執行の手続きを踏むことになります。裁判所の執行官事務室に強制執行申請書を提出すると、執行官が1次警告（事前通知）を行い約2週間の自主退去期間を付与します。それでも退去しなければ本執行が行われ、裁判所所属の執行官により不動産内部の荷物を強制搬出します。強制執行は申請から本執行完了まで約3ヶ月程度かかります。

参考 — 不動産引渡し強制執行は別途の委任契約で進行されます。

1. 家賃が数ヶ月滞納している: 住宅賃貸借で家賃2期分以上の滞納時、店舗は3期分以上の滞納時に契約解除が可能です。保証金が残っているうちに早く動くのが損害を減らす方法です。

2. 契約期間が満了したのに退去拒否: 更新拒絶の意思を伝えたにもかかわらず賃借人が占有し続けているなら、不動産明渡手続きを通じて法的に取り戻すのが唯一の合法的方法です。

3. 無断占有または不法転貸: 契約なく不動産を占有しているか、賃借人が無断で第三者に転貸した場合にも不動産明渡手続きを通じて占有を回収できます。

4. 賃借人と連絡が途絶えた場合: 電話も受けず所在も把握できない賃借人に対しては公示送達の手続きを活用して不動産明渡手続きを進行できます。

不動産明渡手続きでの最大の過ちは「もう少し待ってみよう」という判断です。時間が経てば保証金は家賃滞納分に侵食され、建物の空室損害は増え続けます。問題が感知された瞬間がまさに専門家に相談すべき時点です。

占有移転禁止仮処分（委任時） 0ウォン

内容証明送付（委任時） 0ウォン

内容証明のみ別途依頼時 20万ウォン

裁判所納付実費（印紙代、送達料等） 約50万〜100万ウォン

• 不動産引渡し強制執行は別途契約で進行されます。

不動産明渡手続きは見た目には単純に見えますが、実際には契約解除要件の充足可否の確認、占有者の特定、仮処分の必要性の判断、訴状作成と証拠整理、送達方式の選択、裁判戦略の策定等、初期に綿密に検討すべき要素が一つや二つではありません。これらの事項を綿密に検討しないと訴訟が却下されたり、送達が遅延して全体の日程が長引いたり、判決後に強制執行が不可能になる状況が起こることもあります。

特に賃貸借の終了事由をどのように整理するかによって結果が大きく変わる可能性があるため、最初から事件の構造を正確に分析し対応戦略を立てることが安全です。不動産明渡手続きに経験豊富な専門弁護士の助力を受ければ、手続きの一つ一つを漏れなく対応でき、不必要な時間と費用の浪費を防ぐことができます。

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