建物明渡強制執行、勝訴後も退去しない場合は？手続き・費用・期間完全案内

明渡訴訟で勝ったのに賃借人が最後まで居座るなら、法が直接建物を返してくれます。執行文申請から戒告、本執行、売却まで — 建物明渡強制執行の全過程を実務に基づいてご案内します。

こんな状況ならぜひお読みください

明渡訴訟で勝訴判決を受けたにもかかわらず賃借人が建物を明け渡さないなら、今最も現実的な解決方法は建物明渡強制執行です。判決文だけでは建物を取り戻せず、必ず裁判所執行官を通じた強制執行手続きを踏まなければなりません。

建物明渡強制執行は、明渡訴訟の勝訴判決後も賃借人や占有者が自主的に建物を明け渡さない場合、裁判所所属の執行官が建物内部の物品を強制搬出して賃貸人に不動産の占有を返す法的手続きです。

簡単に言えば、国家の公権力を通じて判決の内容を実現する最終段階です。建物明渡強制執行は現場で進行されるため変数が多く、執行官ごとに基準が異なることがあるため徹底した準備が必要です。

建物明渡強制執行は単に賃借人を退去させるだけではありません。裁判所所属の執行官が現場を訪問して戒告（警告）手続きを経て、その後も引渡しが行われなければ本執行を通じて建物内のすべての物品を搬出します。搬出された物品は物流倉庫に保管され、一定期間内に引き取らなければ売却手続きが進行されます。

建物明渡強制執行は大きく執行文の発行、強制執行の申請、戒告執行、本執行、売却の順序で進行されます。

明渡訴訟の勝訴判決文が相手方に送達完了したら、管轄裁判所に執行文の付与を申請します。執行力のある判決正本、送達証明書、確定証明書等を発行してもらう必要があります。これらの書類が揃ってはじめて強制執行を申請できます。

準備した書類を添付して管轄裁判所執行官事務所に強制執行申請書を提出します。受理が完了すると担当部署が配置され、執行費用予納案内に従って費用を納付します。

執行官が当該建物を訪問して占有者に「期限までに自主引渡しをしなければ予告なく強制執行が進行される」という内容の警告状を伝達します。通常1〜2週間の自主退去期間が付与されます。この段階で多くの占有者が自主退去を決定します。

戒告期間が過ぎても建物を明け渡さなければ、債権者が続行申請書を提出して本執行が進行されます。本執行日には裁判所所属の執行官により建物内の占有者所有の物品が強制搬出されます。搬出された物品は物流倉庫に保管され、この日がまさに建物を引き渡される日です。

建物明渡強制執行の期間は事案によって異なりますが、強制執行申請から本執行完了まで約3ヶ月程度かかります。本執行後の売却手続きまで含めると全体で3〜4ヶ月以上かかる場合があります。

実務経験上、勝訴判決後に強制執行が受理されると、多くの占有者は戒告段階で心理的圧迫を感じ自主退去します。判決が確定すればいつでも強制執行される状態になるためです。

建物明渡強制執行の費用は建物の規模、物品の量、地域、執行官によって差があります。

建物明渡強制執行は書類作業で終わるものではありません。現場で進行される手続きであるため、予想できない変数が頻繁に発生します。占有者が第三者に占有を移すケース、現場で占有者が抵抗するケース、物品の量が予想と異なるケースなど様々な状況に迅速に対応しなければなりません。